Le marché immobilier résidentiel des États-Unis est la plus importante classe d’actif au monde, avec US$26 billions d’actifs et US$11 billions de créances hypothécaires. Pourtant ce marché est présentement largement socialisé car des entités faisant partie du gouvernement en ont garanti US$6.4 billions, soit 58% de toutes les hypothèques!
Environ 60% à 70% des nouvelles hypothèques sont titrisées chaque année auprès d’agences gouvernementales (Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae, FHA) et cette proportion dépassait les 80% dans les années suivant la crise financière.
Les banques commerciales se sont plutôt désengagées du marché hypothécaire en raison, notamment, de la règlementation accrue entourant ce marché. Les entités non-bancaires telles que Quicken Loans gagnent de plus en plus de parts de marché. Et en ce qui concerne les hypothèques qu’elles émettent, tant les banques commerciales que les entités non-bancaires en titrisent la majeure partie auprès des organismes gouvernementaux (government-sponsores entities ou GSEs).
Qu’est-ce que la titrisation?
Dans un article que j’ai publié en 2009, j’avais expliqué en détail ce qu’est la titrisation. À la base, la titrisation est un mécanisme fort simple. Supposons qu’un village soit constitué de 100 maisons ayant toutes une hypothèque de $100,000 au taux de 7% avec la même banque ABC. Cette banque a donc un portefeuille d’hypothèques de $10 millions, qui n’est pas très bien diversifié géographiquement.
De façon à mieux diversifier son portefeuille et à réduire ses coûts de financement, la banque ABC décide alors de « titriser » une portion de son portefeuille, disons 10%. Pour ce faire, elle créera ce qu’on appelle un titre adossé à des créances hypothécaires (mortgage-backed security ou MBS) de $1 million au taux de 6.5%. Ce portefeuille sera découpé en parts, disons en 1,000 parts de $1,000, et sera vendu à des investisseurs. Ceux-ci peuvent être des individus, des fonds de pension, des fonds communs de placement, des compagnies d’assurance ou même d’autres banques voulant diversifier leur portefeuille d’hypothèques. Les acheteurs du MBS deviennent les créanciers indirects des emprunteurs; ils pourront donc recevoir leur part des intérêts, mais devront subir les pertes en cas de défaut de paiement.
Les emprunteurs hypothéqués versent des intérêts de $70,000 par année (7%) à la banque ABC sur ce sous-portefeuille de $1 million, alors que la banque ABC remet des intérêts de $65,000 par année (6.5%) aux détenteurs des parts du MBS, lesquels recevront par conséquent $65 par part. Le profit de $5,000 est retenu par la banque et les intermédiaires de la transaction (courtiers, firmes de refinancement, etc).
La plupart du temps, les hypothèques sont vendues en pools aux GSEs, qui les transforment en MBS, y apposer une garantie et les revendent à des investisseurs. Les GSEs étaient semi-privées avant la crise, mais ont par la suite été nationalisées (leur statut officiel est conservatorship). Comme ces titres bénéficient d’une garantie du gouvernement, ils se transigent pratiquement au même taux d’intérêt que les bons du Trésor du gouvernement fédéral.
Par ailleurs, la banque centrale américaine, la Federal Reserve, détient présentement US$1.8 billion de MBS titrisés par les GSEs, ce qui représente 28% de toutes ces MBS et 16% du marché hypothécaire total. Ces achats par la banque centrale furent causés par le quantitative easing et ont contribué à faire diminuer le taux d’intérêt sur les MBS.
Selon une analyse du magazine The Economist, la subvention implicite des garanties accordées par les GSEs ainsi que des achats de MBS par la Federal Reserve totalisent une somme de US$150 milliards par année! C’est environ 1% du PIB américain.
Pourquoi?
La raison d’être de cette subvention est de supporter le marché immobilier américain. Certains dirons que cette politique facilite l’accès à la propriété, mais c’est faux. En faisant gonfler les prix des maisons, cette politique a plutôt rendu la propriété moins accessible, ce qui est confirmé par le taux de propriété, qui est à son niveau le plus bas depuis le début des années 1960s.
D’ailleurs, selon l’indice de prix des propriétés Case-Shiller, le prix moyen des maisons dans les 20 plus grandes agglomérations a fortement augmenté et approche maintenant les niveaux observés avant la crise financière.
En fait, ce que les politiciens et régulateurs espèrent est que la hausse des prix stimulera la construction résidentielle à un niveau d’au moins 1.5 millions d’unités par année (avant la crise, cet indicateur dépassait les 2 millions, il se situe présentement autour de 1.2 millions, voir graphique ci-bas). Cela agirait tel un stimulateur économique et contribuerait à faire augmenter le taux de participation de la main d’œuvre.
Cependant, plus le stock de MBS subventionnées s’accumule, plus les contribuables américains seront vulnérables à une autre crise, qui forcerait le gouvernement à dédommager les investisseurs pour les pertes encourues par leurs MBS garanties. The Economist estime une perte potentielle de US$600 milliards. Il faudra donc éventuellement un politicien courageux pour rectifier graduellement cette immense distorsion, chose improbable dans un avenir rapproché.
En passant, la situation est fort similaire au Canada. La majorité des hypothèques sont garanties par l’état, notamment à travers la SCHL, puis transformées en MBS pour être revendues à des investisseurs. La différence est qu’au nord de la frontière canado-américaine, les prix des maisons atteignent des niveaux jamais vus et les ménages ont des ratios d’endettement records.
Comme c’est beau l’accès à la propriété! Et quand la prochaine crise éclatera, on blâmera encore le capitalisme débridé et les « esprits animaliers »…
Source:
J’ai un peu de mal à comprendre pourquoi on reproche aux banques (cas Deutsche Bank) d’avoir revendu leurs créances (une par une ou en paquet titrisé) avant que leur perte de valeur soit évidente. Un particulier qui revend ses actions lorsqu’il pense que leur valeur est surévaluée par le marché fait la même chose. Toute personne sensée essaie de vendre plus cher que ce que cela vaut vraiment et d’acheter moins cher que cela vaut. Cela ne devient critiquable que lorsque le vendeur fait un délit d’initié en cachant une information qu’il a l’obligation de donner. Dans les autres cas, c’est à l’acheteur d’être méfiant et de ne pas acheter des produits opaques auxquels il ne comprend rien. Il est un peu anormal que des acheteurs négligents ayant perdu de l’argent s’en prennent au vendeur alors que s’ils avaient gagné de l’argent sur le dos du vendeur ils auraient trouvé cela normal.
@JCB
Il y a faute si DB a traité des hypothèques dont la documentation est non-conforme ou qui ne respecte pas les critères exigés par les MBS qu’elle a vendue. Dans ces cas, il y a fausse représentation, voire fraude.
Pas certain de comprendre le dernier graphe. Est-ce que c’est le pourcentage d’hypothèques assurées par le SCHL ou le pourcentage de crédit moyen restant sur les hypothèques canadiennes? Je ne vois pas comment ces deux données pourraient être la même chose.
@Anne-Marie
C’est le pourcentage d’hypothèques qui sont assurées soient par la SCHL, Genworth ou Canada Guarantee.
Notez que les deux dernières entreprises bénéficient d’une garantie de l’état à 90% (alors que c’est 100% pour la SCHL).
Vincent Bénard évoquait déjà en 2008 la lourde responsabilité des GSE dans la crise, de leurs privilèges légaux ayant entraîné une distorsion complète du marché et de leur soumission aux lubies politiques (d’accession à la propriété pour les plus pauvres) dûs à leur statut para-public ayant en grande partie créé la crise des subprimes. Ça et la politique monétaire de la FED et de la BCE dans sillage, les réglementations « anti-étalement urbain » qui ont empêché l’offre de s’adapter à la demande, ces deux éléments ayant provoqué la bulle immobilière, les règlementation comptables qui ont accéléré la chute de certaines institutions, les distorsions dues aux réglementations fiscales privilégiant l’endettement à la recherche de capital, etc. On peut trouver ses différents articles sur le sujet là: http://www.objectifliberte.fr/2003/01/objectif-libert.html
Bref, à croire qu’ils n’ont donc rien retenu de la leçon. Ou qu’ils ne veulent pas l’admettre et préfèrent blâmer le capitalisme sauvage dérégulé ultra-néo-méga-hyper-giga-turbo-libéral plutôt que reconnaître la responsabilité du politique dans la crise.
Vincent Benard a publié cet excellent ouvrage disponible gratuitement ici en pdf: https://fr.scribd.com/document/80163334/Logement-crise-publique-remedes-prives-Vincent-Benard-Institut-Turgot-2007 expliquant le pourquoi des problèmes de logement en France et les solutions à la crise de logement. Il aborde le problème des logements sociaux
Les lois de restriction foncière sont responsables d’une forte perte de PIB depuis les années 70 aux USA et en GB:
https://capx.co/the-housing-crisis-an-act-of-devastating-economic-self-harm/
Graphique intéressant: https://web.archive.org/web/20171123150201/https://pbs.twimg.com/media/DPQQlhSVwAA_eBp.jpg:large
Aux USA, en moyenne, les règlements imposés par le gouvernement à tous les niveaux représentent 24.3 % du prix final d’une nouvelle maison familiale construite à la vente. C’est une somme énorme de 84,671 $ du prix moyen à la maison de 348,900 dollars, ces coûts affectent le constructeur de diverses façons et sont passés à l’acheteur.
Coûts en pourcentage du prix final de la maison :
6.1 % – coût des modifications des codes de construction et des normes au cours des 10 dernières années.
4.4 % – changements dans les normes de développement (comme les échecs ou les largeurs de route).
3.5 % – droits de permis payés par le constructeur.
3.1 % – coût de l’application d’une autorisation de zonage / subdivision.
3.1 % – coûts supportés après approbation / avant la construction.
2.6 % – valeur des terres laissées non à cause des réglementations.
1.4 % – coût des retards en attente d’approbation et respect des règlements de développement.
Et le coût de ces règlements a augmenté rapidement, près de 30 % au cours des 5 dernières années. C’est 5 fois plus rapide que l’inflation !
Sources : http://www.nahbclassic.org/generic.aspx?sectionID=734&genericContentID=250611&channelID=311&_ga=1.17463985.949990370.1462914727
http://nahbnow.com/2016/05/regulations-add-a-whopping-84671-to-new-home-prices/?_ga=1.140857082.972326326.1462807412
Aux états unis, des études ont montré que les métropoles où il y a le plus d’inégalités en matière de logement c’est les métropoles menant le plus une politique de gauche en matière de logement, c’est les métropoles réglementant le plus le logement. http://www.newgeography.com/content/005767-progressive-cities-home-worst-housing-inequality
Houston qui a une politique de logement très libéral est un exemple de success tory. Là bas, le logement n’est pas chère grâce à cette politique libérale.
Aux USA, la gauche commence à comprendre que les zonages restrictifs des sols provoquent l’inflation des prix du logement, une réduction de la croissance économique et une coupure des pauvres de possibilités d’emploi.
https://www.washingtonpost.com/news/volokh-conspiracy/wp/2017/11/21/the-left-reconsiders-zoning/
Les citoyens très progressistes de Berkeley ont seulement fait de leur ville un sanctuaire pour les étrangers illégaux, mais aussi pour les gens riches grâce à des réglementations qui rendent la construction de nouvelles unités d’habitation impossible. http://www.berkeleyside.com/2018/01/22/berkeley-mayor-wiener-skinner-housing-bill-declaration-war-neighborhoods/
On observe le même phénomène dans plusieurs villes qui sont des bastions de gauche: les villes mettent en place des politiques de logement qui font explosés les prix ce qui fait fuir tous les pauvres (notamment les minorités ethniques) et qui fait que les seuls qui peuvent se loger ce sont les riches bobos.
(Il y a aussi l’exemple de SF: les noirs ont été obligés de plus en plus quitter le centre ville à cause des politiques réglementaires ce qui a permis aux riches bobos d’y habiter entre eux)
Il est navrant de voir en Grande Bretagne le gouvernement ignorer des solutions faciles et populaire à la crise du logement: https://capx.co/the-government-is-ignoring-popular-easy-fixes-to-the-housing-crisis/
San Francisco est le symbole du désastre de la politique immobilière de la gauche. Comme contre argument, ceux répondent que SF est une ville chère parce que physiquement, il n’y a plus de place pour construire autour. Sauf que c’est faux: http://www.newgeography.com/content/005773-san-franciscos-abundant-developable-land-supply
Étude sur le contrôle des loyers à San Francisco montrant que cela diminue le parc locatif de la ville, augmente les loyers et alimente la gentrification: http://www.nber.org/papers/w24181.pdf
Article à lire sur le problème des loyers trop élevés à New York et le lien que faisait l’auteur entre celui-ci et la politique de blocage mise en place par la ville et qui concerne un loyer sur deux…
http://www.zerohedge.com/news/2016-09-16/nyc-rent-stabilization-why-rent-too-damn-high
Le contrôle des loyers à Mumbai: https://www.youtube.com/watch?v=2fh4tPWYeks
Cela avantage les riches, conduit à une dégradation des bâtiments du fait du manque d’entretien,….
Le contrôle des loyers à San Francisco n’a pas fait baisser les prix de location, mais a eu l’effet inverse. La loi a au contraire augmenté les prix de location à long terme. C’est la découverte de cette étude: https://www.aeaweb.org/articles?id=10.1257/aer.20181289
La suppression du contrôle des loyers et la gentrification réduisent considérablement la criminalité:
https://www.nber.org/papers/w23914
Le résultat des politiques anti foncier-constructible à San Francisco: ces modes d’habitat délirants que les « moins de 300 000$ annuels » sont obligés d’accepter
https://www.businessinsider.fr/toutes-les-choses-folles-qui-se-produisent-a-san-francisco-a-cause-de-ses-prix-de-limmobilier-hors-de-controle/#voici-comment-les-gens-qui-ny-resident-pas-imaginent-la-vie-a-san-francisco
Un autre exemple de pays où la socialisation du logement est un désastre total c’est Israel(ce pays très socialiste à la base s’est libéralisé petit à petit sauf dans dans le secteur du logement où l’état mène une politique ultra interventionniste). Et c’est un désastre total. Sur le sujet à lire: http://www.contrepoints.org/2011/08/20/41493-les-vraies-lecons-de-la-bulle-immobiliere-israelienne
Quels sont les effets des codes d’ énergie réglementant l’utilisation de l’énergie dans les logements ? Les codes de l’énergie en Californie réglementant les logements ont réduit l’offre de logements,en particulier des logements bons marchés sans pour autant réduire de beaucoup la consommation d’énergie.
http://www.nber.org/papers/w24211
Les délires en matière de réglementation en matière d’utilisation de l’énergie dans les logements sont inefficaces mais coûtent très chers (et au final cela nuit aux plus modestes en augmentant les prix des logements pour eux)
553 000 SDF aux USA. 24% d’entre eux à NYC et LA, villes (et états autour) au droit des sols/de la construction restrictifs. A noter l’absence des mégapoles texanes dans le top 10 :
https://www.statista.com/chart/6949/the-us-cities-with-the-most-homeless-people/
Il semble que les SDF sont surtout dans des villes avec des villes où droit des sols/ de la construction restrictifs et non pas dans les villes où il y a une politique libérale (au sens francais du terme) en la matière
Un bon article sur la politique du logement abordable: http://econlog.econlib.org/archives/2018/01/we_should_focus.html
Vous voulez un logement abordable? Il suffit d’en construire plus
https://www.bloomberg.com/view/articles/2018-03-14/california-affordable-housing-is-no-mystery-just-build-more
(Ce que refuse de faire les gauchistes)
USA: L’(in)accessibilité financière du logement est le principal déterminant du coût de la vie. http://www.newgeography.com/content/005894-housing-affordability-drives-cost-living
Il faut libérer le foncier : https://www.lemonde.fr/idees/article/2015/03/12/liberons-le-foncier_4592149_3232.html
Les sources foncières de la bulle immobilière:
http://www.objectifeco.com/immobilier/business-de-limmobilier/politique-de-logement/france-la-bulle-immobiliere-est-d-abord-fonciere-en-voici-la-preuve.html
Expulsion rapide des locataires mauvais payeurs: bon texte de l’économiste de gauche Etienne Wasmer:
https://www.catallaxia.org/wiki/%C3%89tienne_Wasmer:Logement_et_r%C3%A8glementation
Le marché américain n’est pas le seul à être socialisé.
On pourrait parler de la GB où l’état a causé la crise du logement.
UK : « seul le capitalisme peut résoudre la crise du logement », crise provoquée par un chapelet d’interventions publiques dirigistes. https://www.adamsmith.org/capitalismcansolvethehousingcrisis/
A noter que l’auteur, Patrick Schumacher, est un architecte modialement reconnu, et CEO du cabinet Zaha Hadid.
L’expansion urbaine par l’habitat individuel est elle mauvaise pour la biodiversité ? La réponse scientifique semble clairement non, selon des recherches UK et Allemandes, résumées ici
(document source, p29: https://www.localis.org.uk/wp-content/uploads/2005/06/jun-05_unaffordable-housing.pdf )
Ceux qui luttent contre l’expansion urbaine le font souvent au nom de la biodiversité mais c’est un mauvais argument
Thread intéressant sur le prix de l’immobilier à Tokyo qui permet de comprendre comment la libéralisation a permis d’avoir des prix pas chers: https://threadreaderapp.com/thread/1038800736233168896.html
Très intéressant article du WSJ qui relativise les idées reçues sur la « financiarisation du logement » : https://www.wsj.com/articles/fortress-becomes-japans-biggest-private-apartment-landlord-with-1-billion-bet-11560855602?mod=hp_lead_pos11
En résumé: au Japon, un fonds américain (Fortress, désormais filiale du conglomérat Softbank) a racheté1 md $ de logements décrépits et, en plus de loyers abordables, sa politique de location (cautions…) est bien moins stricte que la règle japonaise ce qui aide notamment des étrangers à se loger sur un marché au fonctionnement qui leur est habituellement défavorable
La politique de plus en plus à gauche des grandes villes américaines détruit la classe moyenne. https://www.city-journal.org/html/playgrounds-elites-15494.html
Vu l’opinion de la plupart des californiens, la cirse du logement est pas prêt d’être résolu: https://threadreaderapp.com/thread/1054113656575651840.html
Désespérant de voir tant d’ignorance
28% des californiens pensent qu’une politique qui est une cause principale des loyers élevés est la meilleure solution-seulement 13% pensent que l’offre augmentée conduit à abaisser des prix (alors que tous les experts pensent qu’il n’y a pas assez de logements).
(65% de la population de San Francisco loue, et 40% de la population de SF vit dans la propriété contrôlée par loyer. http://commissions.sfplanning.org/cpcpackets/2017%E2%80%90007933CWP.pdf )
Les conséquences du contrôle des loyers à SF. Cela a conduit aux effets inverses que recherchés. https://threadreaderapp.com/thread/1053484842405556226.html
«93% des économistes (y compris les gauchistes comme Paul Krugman) conviennent que les plafonds des loyers réduisent la quantité et la qualité du logement.» https://www.planetizen.com/node/81150/economics-rent-control
Le contrôle des loyers est contreproductif. Et son abandon n’a pas eu les conséquences néfastes que les gauchistes prédisaient.
http://tenant.net/Alerts/Guide/papers/tucker/tucker.html
Quelques réflexions intéressantes sur le contrôle des loyers: http://conversableeconomist.blogspot.com/2018/10/rent-control-returns-thoughts-and.html
Réformer la réglementation sur l’utilisation des terres
https://www.brookings.edu/research/reforming-land-use-regulations/
«En 1990, la génération de baby-boomers, avec un âge médian de 35 ans, possédait un tiers de l’immobilier américain en valeur. En 2019, une cohorte de milléniaux de taille similaire, âgée de 31 ans, n’en détenait que 4%. »
https://www.economist.com/leaders/2020/01/16/home-ownership-is-the-wests-biggest-economic-policy-mistake
Un article intéressant sur la crise du logement aux USA:
https://www.city-journal.org/local-dynamics-of-americas-housing-crisis
Les résidents locaux ont trop de pouvoirs ce qui leur permet de bloquer les nouveaux projets de logements
Une proposition intéressante pour lutter contre la crise du logement:
Cliquer pour accéder à Strong-Suburbs.pdf
(Cela concerne la Grande Bretagne mais je pense que les USA pourraient aussi s’inspirer de cela)
Une réglementation lourde conduit à une augmentation significative des prix des logements et en particulier dans les zones fortement demandé.
https://pubs.aeaweb.org/doi/pdfplus/10.1257/jep.32.1.3
Les coûts que les réglementations ajoute aux prix des maisons varient de dizaines de milliers de dollars à des centaines de milliers de dollars par unité de logement. https://faculty.washington.edu/te/papers/Housing051608.pdf
Une étude nationale récente montre que la réglementation appliquée par tous les niveaux de gouvernement est responsable de 23,8 pour cent du prix moyen actuel d’une nouvelle maison aux États-Unis: https://nahbnow.com/2021/05/regulatory-costs-add-a-whopping-93870-to-new-home-prices/