Les effets pervers des logements sociaux.

Dans son excellent livre “The Welfare of Nations”, dont je vous parlerai davantage dans des billets a venir, James Bartholomew dresse un portrait intéressant des conséquences negatives des logements sociaux.

Des conséquences inattendues
Dépendamment de la manière dont le système est strucutré, les habitants des logements sociaux peuvent avoir beaucoup à perdre s’ils se trouvent un bon emploi, car on leur enlèvera leur subvention ou leur logement. Cela leur inflige un désincitatif à se trouver un emploi.

Aux États-Unis, les loyers des HLM peuvent être proportionnels aux revenus, donc si la personne se trouve un emploi, son loyer augmentera. (Sans compter qu’elle pourrait aussi perdre Medicaid ainsi que les food stamps et devrait aussi avoir à payer des charges sociales, des impôts et des dépenses reliées au transport.

L’autre conséquence est la réduction de la mobilité. Pour ne pas perdre leur logement social, des gens hésitent à déménager dans une autre ville ou ils seraient plus susceptibles de trouver un emploi. Cela engendre des foyers de chômage perpétuel.

Les logements sociaux deviennent souvent des foyers de criminalité ou même la police hésite à s’aventurer. Comme le propriétaire est le gouvernement (donc personne en particulier), il s’installe généralement une tragedie des biens communs. Les aires communes sont vandalisées, les logements sont abimés par les locataires, sans que personne ne s’en occupe. Ces habitations sont souvent détruites après 25 à 40 ans car elles sont obsoletes.

Comme tout bien public, les logements sociaux sont presque toujours en pénurie. Il y a souvent de longues listes d’attente, ce qui est injuste pour ceux qui ont toujours payé leurs impôts, mais qui n’ont maintenant pas accès a ces habitations quand ils tombent dans le besoin. Les listes d’attente sont si longues qu’à certains endroits on les a fermées. Cette situation laisse souvent place a la corruption.

Destruction d’un complexe d’HLM en France.

Des alternatives?
Les gens qui supportent les HLM ont l’objectif louable d’aider les plus pauvres à se loger décemment. Comment atteindre cet objectif tout en minimisant les effets pervers décrits plus haut?

En Suède, les logements sociaux ne sont pas une panacée et ne sont pas réservés qu’aux gens à faibles revenus. On utilise plutôt de généreuses prestations d’assurance-chômage pour aider les gens qui ont perdu leur emploi à conserver leur logi. La liste d’attente pour les logements sociaux y est de près de 8 ans à Stockholm par exemple, ce qui est prohibitif.
À Atlanta, la pdg de l’Atlanta Housing Authority, Renée Glover, a trouvé une solution intéressante, surnommée « The Atlanta Experiment ». Cette politique consiste à reserver les logements sociaux aux gens qui ont un emploi ou qui sont en constante recherche supervisée d’un emploi.

La ville d’Atlanta a détruit tous les logements sociaux (14,300 unités) sur son territoire ces dernières décennies. Elle distribue des « housing-choice vouhers », des coupons qui aident les pauvres à payer leur loyer, en échange desquels il doit y avoir un membre du foyer qui travaille au moins 30 heures par semaine (incluant la formation professionnelle) ou qui est aux études à temps plein. La participation au marché du travail a conséquemment augmenté significativement au sein des HLM.

La ville a aussi créé de nouveaux zonages « mixed-income » pour les terrains faisant l’objet de nouveaux développements, notamment sur les anciens sites ou un HLM a été démoli, imposant une certaine quantité de logis à faible loyer (40% et moins), qui assure que ces immeubles ou quartiers ne deviennent pas des ghettos. Les résidents de HLM ne sont donc pas stygmatisés et confinés avec leurs sembables, puisqu’ils appartiennent à une communauté de gens ayant divers niveaux de revenus. Ces propriétés sont tout de même détenues et opérées par des entrepreneurs privés. (source)

Renée Glover, en charge de l’Atlanta Housing Authority et responsable de cette nouvelle politique concernant les logements sociaux.

Ceci dit, la principale raison pour laquelle les gens plus pauvres ont de la difficulté à trouver des logis abordables est la règlementation. En France, entre 1997 et 2010, le prix des habitations a augmenté de 143%, le prix des terrains de 300%, les salaires de 33%.

Le meilleur moyen pour que les pauvres puissent avoir les moyens de se payer un logi décent en périphérie des aglomérations urbaine est d’alléger la règlementation des loyers et les contraintes règlementaires a la construction.

De nombreuses études démontrent l’impact des règles de zonage sur les prix des maisons et les loyers, dont celles de Ed Glaeser (ici et ici).

En Angleterre, le cout du logement est passé de 9% a 25% des dépenses des ménages depuis 1947. Mais en Allemagne, la situation est beaucoup moins dramatique car les habitations y sont beaucoup plus abordables qu’au Royaume-Uni parce que les règles de zonage y sont moins onéreuses.

En 2010, le developpement immobilier a augmenté plus de trois fois plus en Allemagne qu’au R.U. (En hectares developpés par 100k habitants). Ce sont les règles de zonage et la difficulté à obtenir les permis de construire qui expliquent la différence. À Oxford, un terrain avec un permis de construire vaut 249 fois plus qu’un terrain qui n’en a pas! A Liverpool, c’est plus de 100 fois. À l’echelle nationale on parle de 50 fois pour le Royaume-Uni.

Aux États-Unis, les états qui ont les habitations les plus abordables sont ceux ou il y a moins de restrictions à la construction. Houston versus San Francisco par exemple. Dallas, Atlanta, Kansas City versus Seattle, Portland, New York. À Boston, Portland et New York, le développement est fortement limité par les politiques de type « green belt ». À Denver, il y a une pénurie d’eau. À Washington, la hauteur maximale des édifices est limitée à un niveau très bas (20 pieds de plus que la largeur de la rue), ce qui nuit au développement de tours à condos.

D’ailleurs, les coûts de construction augmentent quand les règles de zonage sont resserrées ou quand elles deviennent plus contraignantes, comme en Californie après 1969, en Oregon après 1973 et à Seattle après 1985…(voir ceci)

En 2012, j’avais d’ailleurs exposé (ici) la situation qui sévit à Toronto depuis un changement de politique de zonage survenu en 2003 et où les prix ont explosé depuis. Les politiciens y ont créé la « Green Belt », une immense ceinture qui entoure la ville dans laquelle rien ne peut être construit. Cela a occasionné un boum immobilier à l’intérieur de la ceinture.

Finalement, il ne faut pas négliger l’impact du contrôle des loyers sur l’offre de logements et le niveau des loyers. Le contrôle des loyers décourage la construction d’édifices à logement ce qui fait en sorte d’engendrer des pénuries. De plus, lorsqu’un nouvel édifice est construit, le locateur s’arrange pour exiger le loyer le plus élevé possible, car il sait que les hausses subséquentes seront limitées. Par ailleurs, le contrôle des loyers décourage particulièrement la construction de logements à loyer plus faible car ces locataires ont tendance à déménager moins souvent, ce qui ne permet pas d’adapter le loyer aux changements du marché.

Conclusion
Les fait apportés par Bartholomew démontrent que le problème avec les logements sociaux n’est pas tant le coût direct pour l’état, lequel est tout de même non-négligeable, mais bien les conséquences indirectes, notamment sur le chômage, la mobilité et la criminalité. Ils deviennent des ghettos de pauvreté desquels il est diffcile d’émerger en citoyen automone.

Il existe d’ailleurs des alternatives à ces politiques, incluant ce qui se fait à Stockholm et Atlanta, mais il n’en demeure pas moins que le meilleur moyen pour le gouvernement de s’assurer qu’il y ait abondance de logements abordables est de réduire la règlementation des loyers, des zonages et de la construction en général.