Suite au visionnement de l’émission La Facture à Radio-Canada, j’ai cru bon interrompre la pause des fêtes pour vous faire part des trouvailles de ces journalistes à l’égard de la SCHL.
La SCHL utilise un système d’approbation nommé Emili, qui dans la majorité des cas permet d’obtenir une réponse en 7 secondes ou moins, sans évaluation de la propriété. Selon les spécialistes consultés par La Facture, il s’agit d’une véritable porte ouverte à la fraude.
Voici comment les fraudeurs procèdent:
- Ils achètent une propriété à l’aide d’un complice (une entreprise bidon), au prix du marché.
- Ils dénichent une victime à laquelle ils mentionnent avoir besoin d’un prête-nom avec un bon crédit pour obtenir un meilleur taux d’intérêt. Ils disent rénover les propriétés et les revendre à profit quelques mois plus tard. En échange du prêt-de-nom, ils proposent des bonis de plusieurs milliers de dollars. Entre-temps, ils s’engagent à faire les versements hypothécaires de sorte que le prête-nom n’ait rien à débourser. Notez qu’il est légal d’agir en tant que prête-nom au Canada.
- De connivence avec un notaire, les fraudeurs falsifient les documents de façon à améliorer le dossier de crédit de la victime à son insu.
- La banque fait preuve de laxisme dans le dossier car elle ne risque pas grand chose étant donné que le prêt est assuré auprès de la SCHL, une institution gouvernementale. Elle n’hésite donc pas à accorder le prêt, même si la propriété est sur-évaluée et même si les documents sont douteux.
- Une fois le tout approuvé, les fraudeurs achètent la propriété à un prix nettement supérieur à la valeur au marché (30%). Vous aurez compris qu’ils se trouvent en fait à utiliser un prêt hypothécaire au nom de la victime pour acheter la propriété d’eux-mêmes, empochant un immense profit.
- Quelques mois plus tard, les fraudeurs cessent de faire les paiement hypothécaires. La banque saisit la propriété, la revend au prix du marché et poursuit la victime au civil pour la différence. La victime doit souvent faire faillite et la banque est indemnisée par la SCHL.
Donc, pour une propriété de $300,000, vendue à la victime pour $400,000, il faut déduire les frais de notaire ($2,000), la prime d’assurance ($9,000), la mise de fonds ($20,000), quelques paiements hypothécaires ($4,000), le boni au prête-nom ($5,000), pour un profit d’environ $60,000.
Selon La Facture, Groupe Syncomonde et Robert Moniz auraient fraudés des centaines de personnes de cette façon, empochant des gains de plusieurs dizaines de millions de dollars. Selon la GRC, ces individus sont liés au crime organisé.
Ainsi, une entreprise d’État financée par les contribuables permet à des fraudeurs de faire des millions en raison du flagrant manque de rigueur de son système d’approbation. Est-ce qu’une entreprise privée gérée dans l’intérêt d’actionnaires commettrait de telles largesses? Évidemment que non. Le concurrent principal de la SCHL au niveau de l’assurance-hypothécaire est Genworth Canada, une compagnie transigée à la bourse de Toronto. Je suis bien familier avec leurs processus d’approbations qui sont rigoureux et leur permettent d’obtenir de biens meilleurs résultats que la SCHL. De plus, les banques affirment que leur niveau de service est nettement supérieur à celui de la SCHL. En fait, la seule raison pour les banques de faire affaires avec la SCHL concerne la garantie gouvernementale de 100% (versus 90% pour Genworth), qui leur permet de maintenir un niveau de capital plus bas. D’autre part, les banques ont certainement tendance à canaliser les prêts les plus douteux vers la SCHL étant donné son manque de rigueur et de prudence.
En somme, ces informations ajoutent à mon antagonisme envers la SCHL. À cet égard, je vous recommande de lire mon article antérieur à son sujet.
Le Minarchiste 
Disons qu’a la base c’est le prête-nom qui est un peu crétin d’accepter aveuglément ça, mais je suis d’accord avec toi quand même à propos de la SCHL
@waried
« c’est le prête-nom qui est un peu crétin d’accepter aveuglément ça »
Je suis d’accord là-dessus, mais je donne aussi crédit au talent du fraudeur à convaincre les gens d’embarquer.
Sans le laxisme de la SCHL, l’arnaque ne serait pas possible puisque la banque refuserait d’octroyer le financement.
Je suis notaire et j’ai moi-même instrumenté de ces dossiers. Toutefois, comme je n’étais pas de connivence, contrairement à d’autres notaires, j’informais par écrit les banquiers du risque potentiel de fraude et les banquiers continuaient tout de même la transaction. De la même manière, j’informais le prête-nom du risque qu’il encourait mais il me donnait tout de même instruction de procéder. Il ne faut pas toujours voir les victimes comme innocentes. Parfois, elles sont elles-mêmes artisans de leur propre malheur.
Quant aux banques, il est temps qu’elles assument les conséquences de leur propre laxisme. Les banques comme la SCHL sont à blâmer toutes les deux lorsqu’elles choisissent de fermer les yeux sur un risque de fraude alors qu’elles sont dûment informées.
Il n’en demeure pas moins que c’est grâce à la SCHL que ce genre de fraude est possible.
Effectivement et personne ne les poursuit jamais. Ils se sentent à l’abris et intouchables. Un jour cependant, ils auront bien à répondre de leur laxisme.
je connais une autre reseau bien structuré en utilisant ce stratagène qui a fais une centaine de victimes.