L’interférence du gouvernement canadien sur le marché hypothécaire.

Le marché immobilier Canadien est présentement surévalué. Cette situation s’est développée de concert avec une augmentation marquée de l’endettement des Canadiens et une expansion démesurée du crédit hypothécaire.

La résolution de cette problématique résultera tôt ou tard en une sévère correction des prix des propriétés, qui sera probablement suivie d’une récession. On notera d’ailleurs qu’il n’y aura jamais eu autant de canadiens oeuvrant dans l’industrie de la construction et les secteurs qui y sont reliés. De plus, les gens ont utilisé la plus-value de leur maison pour souscrire à des lignes de crédit hypothécaire leur permettant de doper leur consommation à crédit et utilisant de fait leur maison comme une carte de crédit. Autrement dit, notre économie n’a jamais été aussi dépendante de l’immobilier.

Lorsque la récession sévira finalement, je pressent déjà les commentaires qui paraîtront dans les médias, blâmant le manque de règlementation et d’intervention de l’État pour limiter les « instincts animaliers » des emprunteurs canadiens.

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Manuvie Un : se libérer des banques…

Vous en avez marre des banques qui vous volent votre pouvoir d’achat en prêtant vos dépôts à vue tout en prétendant que l’argent est toujours là? Vous aimeriez ne plus avoir affaire à eux, mais vous n’avez pas le choix? Ce temps est peut-être révolu!

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Embellie économique aux États-Unis!

Croyez-le ou non, il y a présentement une ré-accélération de la croissance économique aux États-Unis! Celle-ci avait ralentie plus tôt en 2001, amortie par l’impact du tsunami Japonais. Quelle est la cause de cette embellie?

Tout d’abord, les magouilles monétaires de la Federal Reserve ont entraîné les taux hypothécaires vers un bas historique.

 

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La SCHL, les banques et le crime organisé.

Suite au visionnement de l’émission La Facture à Radio-Canada, j’ai cru bon interrompre la pause des fêtes pour vous faire part des trouvailles de ces journalistes à l’égard de la SCHL.

La SCHL utilise un système d’approbation nommé Emili, qui dans la majorité des cas permet d’obtenir une réponse en 7 secondes ou moins, sans évaluation de la propriété. Selon les spécialistes consultés par La Facture, il s’agit d’une véritable porte ouverte à la fraude.

Voici comment les fraudeurs procèdent:

• Ils achètent une propriété à l’aide d’un complice (une entreprise bidon), au prix du marché.
• Ils dénichent une victime à laquelle ils mentionnent avoir besoin d’un prête-nom avec un bon crédit pour obtenir un meilleur taux d’intérêt. Ils disent rénover les propriétés et les revendre à profit quelques mois plus tard. En échange du prêt-de-nom, ils proposent des bonis de plusieurs milliers de dollars. Entre-temps, ils s’engagent à faire les versements hypothécaires de sorte que le prête-nom n’ait rien à débourser. Notez qu’il est légal d’agir en tant que prête-nom au Canada.
• De connivence avec un notaire, les fraudeurs falsifient les documents de façon à améliorer le dossier de crédit de la victime à son insu.
• La banque fait preuve de laxisme dans le dossier car elle ne risque pas grand chose étant donné que le prêt est assuré auprès de la SCHL, une institution gouvernementale. Elle n’hésite donc pas à accorder le prêt, même si la propriété est sur-évaluée et même si les documents sont douteux.
• Une fois le tout approuvé, les fraudeurs achètent la propriété à un prix nettement supérieur à la valeur au marché (30%). Vous aurez compris qu’ils se trouvent en fait à utiliser un prêt hypothécaire au nom de la victime pour acheter la propriété d’eux-mêmes, empochant un immense profit.
• Quelques mois plus tard, les fraudeurs cessent de faire les paiement hypothécaires. La banque saisit la propriété, la revend au prix du marché et poursuit la victime au civil pour la différence. La victime doit souvent faire faillite et la banque est indemnisée par la SCHL.

Donc, pour une propriété de $300,000, vendue à la victime pour $400,000, il faut déduire les frais de notaire ($2,000), la prime d’assurance ($9,000), la mise de fonds ($20,000), quelques paiements hypothécaires ($4,000), le boni au prête-nom ($5,000), pour un profit d’environ $60,000.

Selon La Facture, Groupe Syncomonde et Robert Moniz auraient fraudés des centaines de personnes de cette façon, empochant des gains de plusieurs dizaines de millions de dollars. Selon la GRC, ces individus sont liés au crime organisé.

Ainsi, une entreprise d’État financée par les contribuables permet à des fraudeurs de faire des millions en raison du flagrant manque de rigueur de son système d’approbation. Est-ce qu’une entreprise privée gérée dans l’intérêt d’actionnaires commettrait de telles largesses? Évidemment que non. Le concurrent principal de la SCHL au niveau de l’assurance-hypothécaire est Genworth Canada, une compagnie transigée à la bourse de Toronto. Je suis bien familier avec leurs processus d’approbations qui sont rigoureux et leur permettent d’obtenir de biens meilleurs résultats que la SCHL. De plus, les banques affirment que leur niveau de service est nettement supérieur à celui de la SCHL. En fait, la seule raison pour les banques de faire affaires avec la SCHL concerne la garantie gouvernementale de 100% (versus 90% pour Genworth), qui leur permet de maintenir un niveau de capital plus bas. D’autre part, les banques ont certainement tendance à canaliser les prêts les plus douteux vers la SCHL étant donné son manque de rigueur et de prudence.

En somme, ces informations ajoutent à mon antagonisme envers la SCHL. À cet égard, je vous recommande de lire mon article antérieur à son sujet.

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Faits divers (8)

Les banques américaines et le « Foreclosuregate »:

Alors que le « Foreclosuregate » bat son plein (voir cette synthèse de Vincent Bénard en français), les banques américaines pourraient bien se trouver dans l’eau chaude. Cette problématique pourrait faire empirer le marché immobilier américain innondé de reprises de finance.

Les emprunteurs hypothécaires américains ne paient pas leur hypothèque parce que la valeur de celle-ci est supérieure à la valeur de la maison. Ils ont donc un incitatif à remettre les clés à la banque. Pour régler ce problème sans déclencher la réaction en chaîne que nous avons observé, il aurait fallu que les banques prennent une perte et réduisent la valeur de l’hypothèque à un niveau inférieur à la valeur de la maison. Cependant, cela aurait amené leur  capital à un niveau très bas, les mettant en faillite ou à tout le moins éliminant les possibilités de profiter de la reprise.

Les banques ont donc opté pour la « tricherie », utilisant leurs lobbys pour modifier les règles du jeu. Les banques américaines ont bénéficié en avril 2009 d’amendements à certaines règles comptables leur permettant une certaine discrétion quant à l’évaluation de leurs actifs. Autrement dit, certains de leurs actifs dont la valeur s’est fortement dépréciée à l’instar du marché immobilier américain sont maintenus au bilan à une valeur « fictive ». En évitant ces charges, les banques ont pu préserver leur capital et demeurer en opération…du moins en attendant que le marché immobilier reprenne du poil de la bête.

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Pourquoi y a-t-il des cycles économiques et des récessions? – Partie 3

Qu’est-ce qui a causé la Grande Récession de 2008 ?

Note: je vous recommande de lire la partie 3 de ma série d’articles sur les bulles spéculatives si ce n’est pas déjà fait. Ces deux articles se complètent bien.

Suite à l’éclatement de la bulle techno en 2000 et la récession qui a suivi en 2001, la banque centrale américaine, la Federal Reserve, a entrepris une politique monétaire expansionniste dans le but de relancer l’économie ; c’est-à-dire qu’elle s’est mise à accélérer le rythme de création de nouvelle monnaie. Cette création de monnaie a bien entendu mis de la pression à la baisse sur les taux d’intérêt. Le graphique ci-bas montre le taux cible de la Federal Reserve (ligne foncée) et le taux hypothécaire variable de un an (ligne pale). Vous pouvez y observer qu’entre 2000 et 2004, les taux hypothécaires ont baissé drastiquement.

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Les bulles spéculatives – partie 3.

Pourquoi y a-t-il eu une bulle immobilière et une crise financière en 2008?

Le graphique suivant présente l’indice Standard & Poors Case-Shiller lequel mesure le prix des maisons pour les 20 plus grandes agglomérations urbaines des États-Unis. On peut y constater que les prix moyens ont plus que doublé entre janvier 2000 et juillet 2006; c’est au cours de cette période que s’est formée la bulle immobilière aux États-Unis. Au cours du crash subséquent, les prix moyens ont dégringolé de près de 35%, allant à plus de 50% dans certains marchés tels que la Floride, l’Arizona et la Californie.

Source : Standard & Poors.  

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Faits divers (2)

–  Resserrement du marché hypothécaire:

Le ministre Jim Flaherty vient d’annoncer un resserrement des conditions de prêts hypothécaires. Les propriétaires qui voudraient ré-hypothéquer leur maison auront le droit de le faire à la hauteur de 90% de sa valeur et non plus de 95%. Les acheteurs d’une maison qui ne sera pas leur résidence devront faire une mise de fonds initiale d’au moins 20% du prix de la maison pour que l’hypothèque soit garantie par la SCHL. Cette mesure vise les acheteurs de biens immobiliers à des fins spéculatives.

Évidemment, toutes ces mesures seraient totalement inutiles si nous avions une monnaie saine et un système bancaire non-fractionnaire. Cependant, dans le contexte du système actuel, je ne peux que me réjouir d’une mesure qui restreindra l’expansion du crédit subventionné.

En 2006, la SCHL permettait les prêts amortis sur 40 ans avec un ratio d’endettement de 100%. En 2008, les conditions avaient été resserrées à 35 ans et 95% de levier. Cette mesure fait sûrement suite aux nombreux commentaires voulant qu’une bulle immobilière sévit au Canada. Pourtant, le ministre assure qu’il n’y a pas de surchauffe du marché immobilier en ce moment, mais qu’il veut la prévenir.

Il n’en fallait pas plus pour que les illettrés-économiques (journalistes de RDI par exemple) dénoncent ces mesures comme étant une diminution de l’accès à la propriété! Ces idiots ne réalisent pas que plus le crédit hypothécaire est facile d’accès, plus les prix des maisons augmentent…ce qui réduit l’accès à la propriété! Plus on subventionne l’accès à la propriété, moins la propriété est accessible…c’est la quadrature du cercle.

Stephen Jarislowsky : «Si vous regardez les prix de l’immobilier depuis les 30 dernières années, vous allez vous apercevoir que les valeurs ont grimpé de près de 428%. Ils auraient du monter de seulement 332% si on tient compte de l’inflation et de la productivité du pays. Seuls ces deux éléments doivent faire monter les prix de l’immobilier. Si les prix à long terme montent plus vite que ça après 100 ans plus personne ne pourra vivre dans une maison. Au moment où on se parle, les prix sont surévalués de 25%.»

– L’inflation monétaire en Chine:

Les prévisions de la Banque Centrale de Chine sont hallucinantes. Malgré leur attitude plus restrictive, les autorités monétaires chinoises prévoient une hause de la masse monétaire (M2) de +17% en 2010. En 2009, la masse monétaire a augmenté de près de +28% alors que les emprunts s’étaient chiffrés à 9.6 billions de yuans, presque deux fois plus qu’en 2008. Pour tenter de ralentir la croissance du crédit, la PBOC a haussé de 0.5% le ratio de réserves requises à 16.5% pour les grandes banques. Le PIB de la Chine a crû de +10.7% annualisé au quatrième trimestre de 2009. Cette croissance a été essentiellement composée d’une explosion des dépenses gouvernementales et du crédit.

 Soit dit en passant, la Chine a vendu pour $34.2 milliards de bons du trésor américains en décembre 2009, mois durant lequel la demande étrangère de ces titres a chuté drastiquement.

– Le coût des Jeux Olympiques:

Selon un article publié dans La Presse, le coût total (incluant les infrastructures) sera de $7.3 milliards. À lui seul, le budget d’opération est de $1.7 milliards (financé à 95% par le privé), mais ce chiffre est très incomplet. Évidemment, certaines des infrastructures seront utilisées après les jeux (autoroute vers Whistler, ligne de métro, centre de congrès), mais leur construction n’était possiblement pas justifiée immédiatement.

De plus, à moins que je ne me trompe, ce chiffre n’inclut pas les dépenses du programme olympique canadien. Près de 100 millions de dollars ont été «investis» dans le seul cadre du programme À nous le podium. Pour sa médaille d’or, Alexandre Bilodeau recevra 20 000 dollars et Jennifer Heil 15 000 dollars pour sa médaille d’argent. Ainsi, la majorité des dépenses seront assumées par les contribuables canadiens.

Ensuite, on nous parle des fameuses « retombées économiques », comme à toutes les fois qu’on veut justifier une dépense gouvernementale inutile. Elles seraient de $10.3 milliards. Or, selon l’économiste Philip Merrigan, professeur de l’UQAM spécialiste en économie du sport, «les Jeux ne sont pas une bonne affaire pour l’économie du pays hôte, mais c’en est une pour la ville-hôtesse qui profite de cette mine d’or».

Selon une étude de l’école de gestion Sauder de l’Université de Colombie-Britannique, les Jeux auront un impact négligeable sur l’emploi de la région, si l’on fait exception de la création de postes temporaires. Conclusion qui s’ajoute aussi à celle d’une étude de la firme PricewaterhouseCoopers, selon laquelle les Jeux n’ont pas augmenté de façon significative le PIB de la Colombie-Britannique au cours des quatre dernières années.

En somme, les jeux ne sont qu’une occasion pour les politiciens d’utiliser notre argent pour mousser leur image, leur prestige et promouvoir un nationalisme mal placé. Cet argent serait beaucoup mieux utilisé ailleurs.

– Retour sur la grippe A/H1N1:

Ce dossier a une fois de plus prouvé deux choses: 1) le gouvernement ne peut rien gérer convenablement et 2) le gouvernement est corrompu et manipulé par les intérêts corporatistes. Seulement qu’au Québec, la campagne contre la grippe A/H1N1 a coûté plus de 200 millions de dollars.

Les pays qui ont acheté des quantités massives de vaccins ne savent plus quoi en faire. L’Espagne a acheté 37 millions de doses, mais n’a vacciné que 3 millions de personnes. La France a cru l’OMS qui lui disait qu’il faudrait sans doute vacciner chaque personne deux fois. Elle a donc acheté 94 millions de doses en juillet 2009 au coût de 1.5 milliards de dollars.

La firme Morgan Stanley estime que les trois principaux fabricants du vaccin (GlaxoSmithKline, Sanofi-Pasteur et Novartis) empocheront respectivement 4 milliards de dollars, 1,2 milliard et 650 millions. Les ventes mondiales de Tamiflu ont dépassé les 1,6 milliards de dollars en un an, bien que le British Medical Journal, dont la crédibilité est immense, mettait encore en doute son efficacité le mois dernier. Ces compagnies ont évidemment eu un coup de pouce de l’OMS, qui a abaissé sa définition d’une pandémie afin de justifier ces mesures drastiques. Au total, ce virus plutôt bénin n’aura fait « que » 13,000 morts.

– Le Québette vert:

René Vézina, du journal Les Affaires, décrivait une bourde que l’organisme Équiterre a commise dans sa lutte acharnée contre les sables bitumineux albertains. Voici ce qu’ils scandaient:

« Alors que certains prétendent que le Québec profite largement de cette industrie dans le cadre du système de péréquation canadien, d’autres affirment au contraire que l’économie canadienne, en particulier l’industrie manufacturière, souffre des conséquences d’une devise dont la valeur est gonflée par les cours mondiaux du pétrole. Ce phénomène de pétrodolarisation aurait causé la perte de 55 000 emplois dans le secteur manufacturier au Québec entre 2002 et 2007 selon une récente étude de trois chercheurs de l’Université du Luxembourg, de l’Université d’Amsterdam et l’Université d’Ottawa. »

Les chercheurs en ont tiré un modèle (basé sur le phénomène du « mal hollandais« ), qui suggère que la force de notre huard fort a contribué aux misères du secteur manufacturier québécois. Sauf que l’étude ne traite pas du Québec et le chiffre de 55,000 n’y apparaît même pas. Les chercheurs s’en tenaient à des pourcentages à l’échelle du Canada. Équiterre a dû émettre un rectificatif et reconnaître piteusement qu’on avait plutôt repris les grandes lignes d’un blogue de Jean-François Lisée, publié 10 jours plus tôt, dans lequel il interprétait l’étude des chercheurs en question.

Je reviendrai sur ce sujet dans un billet plus complet.

Sur le même sujet, un extrait d’article de Stéphane Gendron au sujet des comptes de taxes:

« Nous sommes environnementalistes, et nous sommes heureux de conspuer Stephen Harper et l’Ouest canadien à la première occasion. Or, quand vient le temps de mettre en oeuvre nos beaux principes environnementalistes, on s’étonne qu’il faille plonger la main dans notre portefeuille ! En poule sans tête, le contribuable québécois se scandalise de voir apparaître sur son compte de taxes des dispositions pour la collecte des matières recyclables, le traitement au centre de tri et la collecte du compost ! Ou cette remarque d’un ridicule consommé maintes fois entendue: Hein!? Y va falloir que j’achète un autre bac pour le compostage ? J’en ai déjà deux ! »

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Après les subprimes, s’en viennent les Alt-As et Option ARMs.

L’économiste Avery Shenfeld a fait une présentation intéressante à la Conférence Institutionnelle de la CIBC ce 22 septembre. J’ai plus particulièrement retenu ce graphique (voir plus bas) représentant les montants des « mortgage payment resets » aux États-Unis.

En 2007-2008, nous avons connu la vague des sub-primes.  En 2011-2012, ce sera au tour des Alt-As et des Option ARMs (adjustable rate mortgages) de venir à échéance. Une hypothèque Alt-A est une hypothèque sans documentation (aucune preuve d’emploi ou de revenus requise). Une hypothèque Option ARM est une hypothèque permettant à l’emprunteur de faire des petits paiements (inférieurs au montant des intérêts) durant les premières années. Les intérêts impayés sont ajoutés au montant de l’emprunt et quelques années plus tard, la banque exige des paiements qui reflètent pleinement le capital emprunté.

Ces deux types d’hypothèques sont des produits qui n’ont pas leur raison d’être, puisqu’ils mènent inévitablement à des niveaux élevés de pertes, sauf s’il n’y avait jamais de récessions et que les prix des maisons ne cessaient de monter. Les pertes qui seront réalisées sur ces hypothèques seront monstrueuses au cours des prochaines années, surtout dans un contexte où les prix des maisons ont chuté de plus de 35%. Comme les banques ne peuvent saisir les actifs personnels lors des reprises de finance, les gens vont tout simplement remettre les clés et s’enfuir en courant.

Si vous combinez la ligne jaune et la ligne rouge, vous constaterez que ces échéances sont presque aussi importantes que celles des subprime en 2008, soit plus de $30 milliards 2012 seulement! Autrement dit, le répit que nous avons eu en 2009 fut bénéfique, mais les banques ne sont pas sorties du bois pour autant.

En somme, je ne crois pas que cette situation replongera le pays dans une crise financière comme celle que nous avons connue. Cependant, ça pourrait jeter du sable dans l’engrenage d’une reprise économique qui sera vraisemblablement bien fragile et modeste.

De Wikipedia:

Option ARMs

An « option ARM » is typically a 30-year ARM that initially offers the borrower four monthly payment options: a specified minimum payment, an interest-only payment, a 15-year fully amortizing payment, and a 30-year fully amortizing payment. These types of loans are also called « pick-a-payment » or « pay-option » ARMs.

When a borrower makes a Pay-Option ARM payment that is less than the accruing interest, there is « negative amortization », which means that the unpaid portion of the accruing interest is added to the outstanding principal balance. For example, if the borrower makes a minimum payment of $1,000 and the ARM has accrued monthly interest in arrears of $1,500, $500 will be added to the borrower’s loan balance. Moreover, the next month’s interest-only payment will be calculated using the new, higher principal balance.

Option ARMs are often offered with a very low teaser rate (often as low as 1%) which translates into very low minimum payments for the first year of the ARM. During boom times, lenders often underwrite borrowers based on mortgage payments that are below the fully amortizing payment level. This enables borrowers to qualify for a much larger loan (i.e., take on more debt) than would otherwise be possible. When evaluating an Option ARM, prudent borrowers will not focus on the teaser rate or initial payment level, but will consider the characteristics of the index, the size of the « mortgage margin » that is added to the index value, and the other terms of the ARM. Specifically, they need to consider the possibilities that (1) long-term interest rates go up; (2) their home may not appreciate or may even lose value or even (3) that both risks may materialize.

Option ARMs are best suited to sophisticated borrowers with growing incomes, particularly if their incomes fluctuate seasonally and they need the payment flexibility that such an ARM may provide. Sophisticated borrowers will carefully manage the level of negative amortization that they allow to accrue.

In this way, a borrower can control the main risk of an Option ARM, which is « payment shock », when the negative amortization and other features of this product can trigger substantial payment increases in short periods of time.^[5]

For example, the minimum payment on an Option ARM can jump dramatically if its unpaid principal balance hits the maximum limit on negative amortization (typically 110% to 125% of the original loan amount). If that happens, the next minimum monthly payment will be at a level that would fully amortize the ARM over its remaining term. In addition, Option ARMs typically have automatic « recast » dates (often every fifth year) when the payment is adjusted to get the ARM back on pace to amortize the ARM in full over its remaining term.

For example, a $200,000 ARM with a 110% « neg am » cap will typically adjust to a fully amortizing payment, based on the current fully-indexed interest rate and the remaining term of the loan, if negative amortization causes the loan balance to exceed $220,000. For a 125% recast, this will happen if the loan balance reaches $250,000.

Any loan that is allowed to generate negative amortization means that the borrower is reducing his equity in his home, which increases the chance that he won’t be able to sell it for enough to repay the loan. Declining property values would exacerbate this risk.

Option ARMs may also be available as « hybrids, » with longer fixed-rate periods. These products would not be likely to have low teaser rates. As a result, such ARMs mitigate the possibility of negative amortization, and would likely not appeal to borrowers seeking an « affordability » product.

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La SCHL: de la fraude étatique.

Dans le cadre du plan d’action économique du gouvernement canadien, la SCHL a mis en place un programme d’achat de prêts hypothécaires assurés de $75 milliards dans le but de maintenir la liquidité du marché des prêts hypothécaires. Une autre belle façon de détourner notre argent vers des utilisations inefficaces!

En fait, le marché des prêts hypothécaires titrisés a explosé ces dernières années. Il était de $100 milliards en 2006, alors que pour les 6 premiers mois de 2009, il a atteint près de $300 milliards en nouvelles émissions. La titrisation hypothécaire, c’est lorsque qu’une banque combine différentes hypothèques pour former un portefeuille et vend ce portefeuille à des investisseurs sous la forme d’un titre à revenu fixe. La banque vend le portefeuille à un taux inférieur au taux moyen du portefeuille, ce qui lui permet de faire du profit. Il n’y a rien de mal là-dedans, sauf lorsque le gouvernement s’en mêle, utilisant notre argent pour gonfler une bulle.

Par l’entremise de la SCHL, le gouvernement se trouve à garantir ces portefeuilles titrisés. Bénéficiant de cette garantie, le taux auquel les banques vendent ces titres est pratiquement équivalent au taux sur les obligations du gouvernement (présentement 3.5%). Donc si la banque prête en moyenne à 6.5% et vend les mortgage-backed securities à 3.5%, elle enregistre un juteux profit de 3%! La SCHL charge 0.2% de frais pour la transaction, ce qui laisserait 2.8% à la banque. Conséquemment, les gains provenant de cette activité ont totalisé $3.2 milliards pour les 6 grandes banques au cours des 12 derniers mois.

Autrement dit, les banques bénéficient de la garantie implicite du gouvernement, laquelle repose sur son pouvoir de taxation. Grâce à ce programme, les banques font des milliards de profit sur notre dos; c’est comme une subvention aux banques. Pour profiter au maximum de cette manne, celles-ci prêtent à presque n’importe qui. Cela crée de la demande pour l’immobilier. Pas surprenant que les transactions soient en hausse fulgurantes (+19% en juillet 2009 versus juillet 2008 pour Montréal) et les prix des maisons ont remonté de 14% au Canada depuis le début de l’année.

L’arnaque ne s’arrête pas là. La titrisation est aussi disponibles pour les habitations à logement multiples. Ainsi, une société cotée en bourse comme Boardwalk REIT, propriétaire de plus de 36,000 unités de logement au Canada,  a pu profiter de ces programmes et obtenir des hypothèques à un taux aussi bas que 2.7%! À toutes fins pratiques, grâce à la SCHL, Boardwalk peut emprunter au même taux que le gouvernement, au grand profit de ses actionnaires, qui eux aussi s’enrichissent sur notre dos.

Parlons maintenant de l’autre activité favorite de la SCHL: l’assurance-hypothécaire. Dans le but de favoriser l’accès à la propriété, lorsque vous avez besoin de plus de 80% de dette par rapport à la valeur de la propriété que vous hypothéquez, vous devez obligatoirement acheter une assurance-hypothécaire. Le tableau ci-bas illustre l’échelle de prix. Donc, si vous achetez une maison de $200,000 et avez $30,000 comptant, votre ratio prêt/valeur est de 85%, vous devez donc payer $2,975 de prime. Cette prime est non-remboursable. Donc si vous vendez la propriété un an plus tard, vous ne récupérez pas la prime. Si jamais vous tombez en défaut de paiement, la SCHL remboursera la banque pour le montant de sa perte. Donc, si la banque vend votre maison $150,000 et paient des frais de $10,000 pour régler le dossier, la SCHL lui remboursera $30,000 moins le capital que vous aurez remboursé avant de faire faillite. Vous conviendrez que la prime est assez élevée compte tenu du montant en jeu et des risques.

En 2001, dans le but de générer un peu de compétition privée, le gouvernement a permis à d’autres joueurs d’entrer sur ce marché. Le seul qui a vraiment réussi est GE Capital Canada (maintenant Genworth Canada). Sauf qu’on ne peut pas vraiment parler de compétition: Genworth offre les mêmes conditions que la SCHL et applique les mêmes tarifs. Genworth a réussi à obtenir 30% du marché en offrant un meilleur services aux institutions que la SCHL. Mais il sera bien difficile d’aller plus loin, puisque les banques aiment bien le confort de la garantie implicite du gouvernement qu’offre la SCHL. D’ailleurs, il est très difficile pour un nouveau joueur d’établir une relation de confiance avec les banques, alors que la SCHL est déjà implantée partout. Pendant ce temps, Genworth profite des prix élevés dictés par la SCHL pour générer de gros profits, en l’absence de réelle compétition. Son rendement de l’avoir des actionnaires (ROE) a été de 21% en 2006, 20% en 2007 et 17% en 2008, ce qui est bien plus élevé que la moyenne des entreprises comparables. Sa croissance future est cependant limitée par la prépondérance de la SCHL.

 Si le gouvernement voulait vraiment faire émerger une industrie compétitive, il n’aurait qu’à privatiser la SCHL et cesser de lui injecter du capital (i.e. notre argent). Celle-ci pourrait s’inscrire en bourse pour lever du capital et compétitionner avec Genworth sur une base d’égal-à-égal. Peut-être que de nouveaux compétiteurs apparaîtraient. Les prix ne seraient plus uniformes (i.e. certains joueurs pourraient gagner des parts de marché en baissant leur prix). Les produits seraient peut-être plus flexibles, alors que certains pourraient offrir des primes remboursables à la vente de la propriété par exemple. Peut-être qu’une entreprise canadienne de calibre international aurait émergé, faisant des affaires dans plusieurs pays. Un autre exemple de semi-privatisation manquée!

 

Source: SCHL.

 http://www.plandaction.gc.ca/fra/index.asp

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