L’interférence du gouvernement canadien sur le marché hypothécaire.

Le marché immobilier Canadien est présentement surévalué. Cette situation s’est développée de concert avec une augmentation marquée de l’endettement des Canadiens et une expansion démesurée du crédit hypothécaire.

La résolution de cette problématique résultera tôt ou tard en une sévère correction des prix des propriétés, qui sera probablement suivie d’une récession. On notera d’ailleurs qu’il n’y aura jamais eu autant de canadiens oeuvrant dans l’industrie de la construction et les secteurs qui y sont reliés. De plus, les gens ont utilisé la plus-value de leur maison pour souscrire à des lignes de crédit hypothécaire leur permettant de doper leur consommation à crédit et utilisant de fait leur maison comme une carte de crédit. Autrement dit, notre économie n’a jamais été aussi dépendante de l’immobilier.

Lorsque la récession sévira finalement, je pressent déjà les commentaires qui paraîtront dans les médias, blâmant le manque de règlementation et d’intervention de l’État pour limiter les « instincts animaliers » des emprunteurs canadiens.

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Les bulles spéculatives – partie 3.

Pourquoi y a-t-il eu une bulle immobilière et une crise financière en 2008?

Le graphique suivant présente l’indice Standard & Poors Case-Shiller lequel mesure le prix des maisons pour les 20 plus grandes agglomérations urbaines des États-Unis. On peut y constater que les prix moyens ont plus que doublé entre janvier 2000 et juillet 2006; c’est au cours de cette période que s’est formée la bulle immobilière aux États-Unis. Au cours du crash subséquent, les prix moyens ont dégringolé de près de 35%, allant à plus de 50% dans certains marchés tels que la Floride, l’Arizona et la Californie.

Source : Standard & Poors.  

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La défense de Greenspan.

C’est dans un rapport rédigé pour la Brookings Institution que Alan Greenspan, ancien président du conseil des gouverneurs de la Federal Reserve, a maintenu sa défense à l’égard de la crise financière. Selon lui, la politique monétaire de la Fed n’a rien eu à voir avec le développement d’une bulle immobilière et la crise financière qui s’en est suivie.

Selon lui il s’agissait d’une « bulle euphorique classique » reliée à une diminution drastique et globale des taux d’intérêt à long terme. Greenspan raconte que suite à la fin de la Guerre Froide et aux réformes chinoises, des centaines de millions de travailleurs ont été absorbés par l’économie mondiale. La croissance économique des pays émergents a été forte et la consommation de ces travailleurs n’a pas augmenté aussi rapidement que leurs revenus, ce qui a créé un surplus d’épargne (saving glut). Cette épargne a mis une pression à la baisse sur les taux d’intérêt à long terme et les a détachés de l’influence de la politique monétaire.  Il propose d’exiger des banques qu’elles maintiennent des ratio de capital et de liquidité plus élevés pour leur permettre de mieux absorber les chocs dans le futur.

Est-ce que les taux hypothécaire se sont découplés de la politique monétaire durant le gonflement de la bulle? Le graphique ci-bas montre le taux cible de la Fed comparativement au taux sur les adjustable rate mortgages (ARMs). Ces instruments ont été fortement utilisés dans les villes où la bulle a été la plus sévère. On peut voir que les deux se suivent très bien (R-carré de 81%).

Les taux à long terme sont incontestablement influencés par les taux à court terme et la politique monétaire. Cette relation a d’ailleurs fort probablement été augmentée par l’essor considérable de la titrisation durant les années 2000s. Grâce à ces titres (RMBS, CMBS, CDOs, etc), des prêts à long terme ont pu être financé par de la dette à court terme.

D’autre part, en supposant qu’il y ait bel et bien eu un surplus d’épargne, l’omnisciente Federal Reserve et ses consoeurs banques centrales n’auraient-elles pas pu réagir de façon appropriée? Dans un système bancaire libre, l’économie s’ajuste naturellement aux augmentations du niveau d’épargne; aucune action n’est requise. La baisse des taux d’intérêt occasionnée par l’augmentation de l’épargne découragerait l’épargne et favoriserait la consommation, ce qui ramènerait naturellement la situation en équilibre optimal. Dans le système bancaire actuel, cet ajustement est impossible car l’endettement n’a pas de limite, jusqu’à ce que l’inflation se montre le bout du nez et que la banque centrale réagisse (en retard), causant un choc dont les conséquences sont imprévisibles.

Dans le système actuel, la banque centrale ne permet pas de réduire l’ampleur des cycles économiques (au contraire, elle l’augmente), ni d’éviter les bulles, ni de stabiliser les prix (le dollar US a perdu près de 95% de son pouvoir d’achat depuis l’avènement de la Fed). À quoi sert-elle alors? À faciliter le processus d’endettement et à ainsi maximiser les profits des banques.

Contrairement à ce que Greenspan voudrait nous faire croire pour sauver sa réputation, la politique monétaire de la Federal Reserve a été au coeur de cette bulle. La création de monnaie par la banque centrale et un système bancaire à réserves fractionnaires est d’ailleurs derrière toutes les bulles. Durant son règne, Greenspan nous a simplement prouvé (encore une fois) que la planification centrale de la monnaie ne fonctionne pas et que les politiques monétaires de la Federal Reserve, depuis son existence, ne font que mener à des bulles et des crises financières. Dommage que la leçon ne semble pas encore avoir été retenue malgré la clarté de la situation…

Dans son livre Age of Turbulence, Greenspan passe des centaines de pages à nous expliquer les vertus du libre-marché et les miracles qu’il a accomplis d’abord aux États-Unis, puis en ex-URSS, en Chine et en Inde. Cependant, il tente ensuite de nous faire avaler que la planification centrale est nécessaire pour l’élément le plus important d’une économie: la monnaie et son corrollaire le taux d’intérêt. C’est un discours plutôt contradictoire et certainement incohérent qui a coûté bien cher à l’économie mondiale!

Pour mieux comprendre ce qui s’est réellement passé, je vous recommande plutôt la Théorie Autrichienne des Cycles Économiques.

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Le marché immobilier canadien vs américain.

Je suis tombé hier sur un article intéressant de la Federal Reserve of Cleveland, portant sur les différences entre les marchés immobiliers américains et canadiens. L’article cherchait plus précisément à identifier les raisons pour lesquelles le marché canadian avait mieux fait. Les deux suspects évoqués sont 1) la politique monétaire et 2) les conditions de prêts.

Il faut d’abord noter que le marché immobilier résidentiel canadien a beaucoup mieux fait que celui des États-Unis (voir graphique 1). Plusieurs observateurs, tels que le magazine The Economist ont décrit le Canada comme “a country that got things right.” Il n’en demeure pas moins que le marché canadien a connu une hausse fulgurante suivie d’une baisse significative en 2008, pour ensuite se redresser un 2009.

1. Prix des maisons

  

Sources: U.S.: S&P/Case-Shiller (20-city); Canada: Teranet (6-city).

Au niveau du levier financier, le Canada paraît mieux, ayant un pourcentage beaucoup moins élevé d’hypothèques avec un ration d’endettement de plus de 80% (voir tableau 2). La principale raison selon moi est qu’au Canada, toute hypothèque avec un ratio d’endettement supérieur à 80% doit être assurée auprès de la SCHL aux frais de l’emprunteur, ce qui décourage cette pratique.

2. Distribution des hypothèques par ratio d’endettement (%)

	United States			Canada
LTV ratios	1999	2005	2007	2006
0–80	76.48	79.14	78.12	84.79
80–90	10.55	8.98	9.66	8.81
90–100	7.56	6.37	6.93	1.53
100+	5.41	5.51	5.28	4.87

Sources: Bank of Canada Financial System Review December 2007; American Housing Survey.

L’article apporte aussi notre attention sur une différence notable entre les deux marchés, qui est que le taux de délinquence a commencé à monter avant de le taux de chômage aux États-Unis, alors qu’au Canada le taux de délinquence a commencé à monter après le taux de chômage. Il semble donc que l’évolution différente des marchés immobiliers des deux pays puissent tirer son origine des conditions de crédit.

3. Taux de délinquence hypothécaire (90 jours et plus)

 

Sources: U.S.: Mortgage Bankers Association. National Delinquency Survey; Canada: Canadian Bankers Association.

L’article semble reconnaître que la politique monétaire ultra-expansionniste des deux banques centrales est en partie à l’origine des « boums » immobiliers des deux pays, mais il écarte que celle-ci soit à l’origine de la différence de performance entre les deux marchés puisque les deux pays ont eu des politiques monétaires similaires et des taux hypothécaires similaires.

4. Taux cible des banques centrales

 

Source: International Monetary Fund,International Financial Statistics.

L’article présente les conditions de crédit comme étant la différence principale entre les marchés immobiliers des deux pays. Bien que le marché « subprime »  et Alt-A ait connu une certaine croissance au Canada entre 2002 et 2006, il est demeuré beaucoup plus petit qu’aux États-Unis, où il a littéralement explosé. De plus, le Canada n’a pas introduit de nouveaux produits risqués tels que les intérêts-seulement et amortissement-négatif, dont la popularité a été sans cesse croissance aux États-Unis durant le boum. Finalement, le Canada a beaucoup moins utilisé la désintermédiation financière; la croissance de la titrisation hypothécaire a été beaucoup moindre (les fameuses mortgage-backed securities ou MBS).

L’autre facteur que j’ajouterais est que les banques canadiennes ont maintenu des niveau de capital et de liquidité nettement supérieurs aux banques américaines et européennes, ce qui leur a fourni un coussin suite à la crise.

En somme, l’article semble chercher à déculpabiliser la Federal Reserve pour son rôle dans la crise immobilière et à rejetter le blâme sur les banques. Il est bien vrai que les différences structurelles du marché hypothécaire canadien relativement à son homologue américain (assurance hypothécaire pour les prêts à plus de 80% de LTV, moins de subprime/Alt-A, absence de produits interest-only et negative-amortization, moins de titrisation) ont ralenti et le boum et, à tout le moins, retardé le « bust ». Il n’en demeure pas moins que les deux pays ont eu une politique monétaire inflationniste et que les deux pays ont gonflé une bulle immobilière qui a créé beaucoup de distorsions dans l’économie. La différence est que le Canada a été capable de maintenir sa bulle gonflée en injectant de l’argent des contribuables dans la SCHL…

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Ne jetons pas la titrisation avec l’eau du bain.

Je suis tombé ce matin sur un article de Ian Barcelo sur Les 7 du Québec au sujet de la crise financière. M. Barcelo semble considérer les produits financiers dérivés comme étant à la source de la crise financière et les juge comme de vilains outils de spéculation. Il semble d’ailleurs méconnaître leur fonctionnement et mélange les futures, options et CDOs, les mettant tous dans le même panier.

Je trouve cette façon de voir les choses très “infantilisante”. Comme si ces investisseurs qui en ont acheté (surtout des institutions telles que des fonds de pension) étaient des petits enfants qu’il fallait protéger contre le gros méchant loup.

Prétendre que les dérivés sont responsables de la crise financière, c’est comme prétendre que les constructeurs automobiles sont coupables des accidents routiers parce qu’ils fabriquent des voitures qui roulent à plus de 100 km/h (alors que c’est la limite la plus élevée au Québec).

Et ces investisseurs qui ont acheté ces titres sans broncher, sans faire leur devoir de fiduciaire? Et ces acheteurs/spéculateurs de maisons, qui ont acheté des propriétés dont ils n’avaient pas les moyens dans l’unique but de les revendre dans un an à profit? Je leur dit tous “bien bon”!

Par exemple, la Caisse de Dépot, ces supposés “experts du placement”, qui ont utilisé l’argent-que-la-Régie-des-Rentes-nous-subtilise-de-force pour investir dans ces titres, sans se poser trop de questions étant donné les cotes de crédit “en béton” fournies par S&P, Moodys, etc.

Se débarrasser des dérivés serait comme jeter le bébé avec l’eau du bain. Ces produits sont forts utiles pour tous lorsqu’ils sont transigés par des gens compétent qui font bien leur travail. Ils permettent aux investisseurs d’accéder à une classe d’actifs offrant un profil risque / rendement fort intéressant, que sont les hypothèques. Ils permettent à ce capital de se rendre jusqu’aux emprunteurs qui peuvent financer leur propriété à un taux sensiblement meilleur. Les banques agissent comme intermédiaires et sont dûment rémunérées.

Le véritable problème ce n’est pas l’existence des dérivés. Le problème c’est que des incompétents ont investi l’argent des autres comme s’il n’y aurait plus jamais de récession. Encouragés par une politique monétaire qui a innondé le marché de liquidités et par l’impact des interventions gouvernementales sur le marché immobilier, ils ont acheté des titres trop compliqués pour eux sans se poser de questions, flairant un meilleur rendement et un bon bonus. Profitant de la naïveté des investisseurs, du manque d’indépendance et de profondeur des agences de crédit et d’une règlementation archaïque et inadéquate, les originateurs de prêts ont sans cesse étiré l’élastique, jusqu’à ce qu’il leur casse en plein visage.

Et maintenant que c’est le temps que ces incompétents paient pour leurs erreurs, il faudrait l’argent des contribuables servent à les sauver? Elle est là la vraie fraude M. Barcelo!

Confiez votre argent à des investisseurs conservateurs (dans le doute on s’abstient) responsables (tributaires de leurs erreurs dans un contexte de compétition) et compétents, prenant au sérieux leur rôle de fiduciaire. Malheureusement, avec l’existence de la Caisse de Dépot, nous n’avons pas la liberté de faire ce choix…

À la base, une mortgage-backed security (MBS), par exemple, n’est qu’un pool d’hypothèques. Disons que le taux moyen de ce pool est de 6.5%, la banque vend ce portefeuille à des épargnants à un taux de 5.75% et empoche la différence. Rien de mal là-dedans a priori. Ça permet à des épargnants d’avoir accès à un produit de placement offrant un excellent taux compte tenu du risque (les propriétés en garantie et la diversification du portefeuille réduisent la perte potentielle). Et ça permet à des emprunteurs d’obtenir un meilleur taux.

Cependant, les MBS ne sont pas tous “nées égalles”. Il y a différentes structures, différentes classes d’actifs, différentes tranches, etc. Avant d’y investir, il faut analyser le portefeuille dont elles sont composées, le “score” moyen des emprunteurs, etc. Il faut surtout s’assurer qu’il ne s’agisse pas d’un produit quasi-frauduleux dont la valeur pourrait s’envoler en fumée.

Dans bien des cas, les investisseurs ont délégué ces responsabilités aux agences de crédit, prenant une cote AAA comme si c’était une révélation divine. À quoi sert leur salaire dans ce cas puisqu’ils délèguent leur travail?

En somme, les produits financiers dérivés sont des outils nécessaires au fonctionnement efficient des marchés financiers. Leur existence n’est pas sur ma liste des causes de la crise financière, laquelle se détaille comme suit:

1) Politique monétaire ultra-expansionniste.

2) Interventions gouvernementales pour augmenter l’accès à la propriété (Community Reinvestment Act, Fannie Mae/Freddie Mac, etc).

3) Manque de compétence et de vigilance des investisseurs.

4) Laxisme des agences de crédit (en raison du manque d’indépendance) et trop grande confiance des investisseurs envers elles.

5) Règlementation inadéquate des CDOs, permettant les orginateurs de créer des titres quasi-frauduleux.

 

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La SCHL: de la fraude étatique.

Dans le cadre du plan d’action économique du gouvernement canadien, la SCHL a mis en place un programme d’achat de prêts hypothécaires assurés de $75 milliards dans le but de maintenir la liquidité du marché des prêts hypothécaires. Une autre belle façon de détourner notre argent vers des utilisations inefficaces!

En fait, le marché des prêts hypothécaires titrisés a explosé ces dernières années. Il était de $100 milliards en 2006, alors que pour les 6 premiers mois de 2009, il a atteint près de $300 milliards en nouvelles émissions. La titrisation hypothécaire, c’est lorsque qu’une banque combine différentes hypothèques pour former un portefeuille et vend ce portefeuille à des investisseurs sous la forme d’un titre à revenu fixe. La banque vend le portefeuille à un taux inférieur au taux moyen du portefeuille, ce qui lui permet de faire du profit. Il n’y a rien de mal là-dedans, sauf lorsque le gouvernement s’en mêle, utilisant notre argent pour gonfler une bulle.

Par l’entremise de la SCHL, le gouvernement se trouve à garantir ces portefeuilles titrisés. Bénéficiant de cette garantie, le taux auquel les banques vendent ces titres est pratiquement équivalent au taux sur les obligations du gouvernement (présentement 3.5%). Donc si la banque prête en moyenne à 6.5% et vend les mortgage-backed securities à 3.5%, elle enregistre un juteux profit de 3%! La SCHL charge 0.2% de frais pour la transaction, ce qui laisserait 2.8% à la banque. Conséquemment, les gains provenant de cette activité ont totalisé $3.2 milliards pour les 6 grandes banques au cours des 12 derniers mois.

Autrement dit, les banques bénéficient de la garantie implicite du gouvernement, laquelle repose sur son pouvoir de taxation. Grâce à ce programme, les banques font des milliards de profit sur notre dos; c’est comme une subvention aux banques. Pour profiter au maximum de cette manne, celles-ci prêtent à presque n’importe qui. Cela crée de la demande pour l’immobilier. Pas surprenant que les transactions soient en hausse fulgurantes (+19% en juillet 2009 versus juillet 2008 pour Montréal) et les prix des maisons ont remonté de 14% au Canada depuis le début de l’année.

L’arnaque ne s’arrête pas là. La titrisation est aussi disponibles pour les habitations à logement multiples. Ainsi, une société cotée en bourse comme Boardwalk REIT, propriétaire de plus de 36,000 unités de logement au Canada,  a pu profiter de ces programmes et obtenir des hypothèques à un taux aussi bas que 2.7%! À toutes fins pratiques, grâce à la SCHL, Boardwalk peut emprunter au même taux que le gouvernement, au grand profit de ses actionnaires, qui eux aussi s’enrichissent sur notre dos.

Parlons maintenant de l’autre activité favorite de la SCHL: l’assurance-hypothécaire. Dans le but de favoriser l’accès à la propriété, lorsque vous avez besoin de plus de 80% de dette par rapport à la valeur de la propriété que vous hypothéquez, vous devez obligatoirement acheter une assurance-hypothécaire. Le tableau ci-bas illustre l’échelle de prix. Donc, si vous achetez une maison de $200,000 et avez $30,000 comptant, votre ratio prêt/valeur est de 85%, vous devez donc payer $2,975 de prime. Cette prime est non-remboursable. Donc si vous vendez la propriété un an plus tard, vous ne récupérez pas la prime. Si jamais vous tombez en défaut de paiement, la SCHL remboursera la banque pour le montant de sa perte. Donc, si la banque vend votre maison $150,000 et paient des frais de $10,000 pour régler le dossier, la SCHL lui remboursera $30,000 moins le capital que vous aurez remboursé avant de faire faillite. Vous conviendrez que la prime est assez élevée compte tenu du montant en jeu et des risques.

En 2001, dans le but de générer un peu de compétition privée, le gouvernement a permis à d’autres joueurs d’entrer sur ce marché. Le seul qui a vraiment réussi est GE Capital Canada (maintenant Genworth Canada). Sauf qu’on ne peut pas vraiment parler de compétition: Genworth offre les mêmes conditions que la SCHL et applique les mêmes tarifs. Genworth a réussi à obtenir 30% du marché en offrant un meilleur services aux institutions que la SCHL. Mais il sera bien difficile d’aller plus loin, puisque les banques aiment bien le confort de la garantie implicite du gouvernement qu’offre la SCHL. D’ailleurs, il est très difficile pour un nouveau joueur d’établir une relation de confiance avec les banques, alors que la SCHL est déjà implantée partout. Pendant ce temps, Genworth profite des prix élevés dictés par la SCHL pour générer de gros profits, en l’absence de réelle compétition. Son rendement de l’avoir des actionnaires (ROE) a été de 21% en 2006, 20% en 2007 et 17% en 2008, ce qui est bien plus élevé que la moyenne des entreprises comparables. Sa croissance future est cependant limitée par la prépondérance de la SCHL.

 Si le gouvernement voulait vraiment faire émerger une industrie compétitive, il n’aurait qu’à privatiser la SCHL et cesser de lui injecter du capital (i.e. notre argent). Celle-ci pourrait s’inscrire en bourse pour lever du capital et compétitionner avec Genworth sur une base d’égal-à-égal. Peut-être que de nouveaux compétiteurs apparaîtraient. Les prix ne seraient plus uniformes (i.e. certains joueurs pourraient gagner des parts de marché en baissant leur prix). Les produits seraient peut-être plus flexibles, alors que certains pourraient offrir des primes remboursables à la vente de la propriété par exemple. Peut-être qu’une entreprise canadienne de calibre international aurait émergé, faisant des affaires dans plusieurs pays. Un autre exemple de semi-privatisation manquée!

 

Source: SCHL.

 http://www.plandaction.gc.ca/fra/index.asp

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