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Posts Tagged ‘immobilier’

Le prix est une donnée fondamentale pour qu’un marché fonctionne bien car c’est le prix qui coordonne tous les acteurs du marché de façon à ce que l’offre puisse adéquatement servir la demande. Lorsque les prix sont manipulés et éloignés artificiellement de leur niveau naturel, le résultat est généralement de la destruction de richesse et du gaspillage de ressources.
Bien que notre économie soit qualifiée de « capitaliste », on constate rapidement qu’il est bien difficile d’y trouver un prix qui ne soit pas manipulé par le gouvernement. Certains diront que c’est pour « corriger les erreurs du marché » ou encore « protéger les consommateurs des excès du libre-marché ». Cependant, lorsqu’on observe les conséquences directes et indirectes de ces manipulations, on constate rapidement que la population est plutôt flouée par l’ingérence de l’État dans l’économie.

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Il y a quelque jours, l’indice S&P / Case-Shiller mesurant les prix des maisons aux États-Unis a été publié pour le mois de janvier 2011. Pour les 20 grandes régions métropolitaines, le prix moyen est en baisse de -1.1% par rapport à décembre 2010, -3.1% par rapport à janvier 2010 et -31.8% par rapport au sommet de juillet 2006. En fait, le creux d’avril 2009 sera probablement atteint le mois prochain après un faible épisode d’appréciation.

Est-ce une mauvaise chose? Absolument pas! Pour qu’un marché se ré-équilibre, il faut que les prix puissent s’ajuster librement à la nouvelle réalité et aux préférences des consommateurs. Ce réajustement a été grandement ralenti par les politiques gouvernementales, incluant celles de la Federal Reserve, lesquelles visaient à regonfler artificiellement les prix des maisons de façon à sauver les banques et à redémarrer l’industrie de la construction (et tout ce qui y est relié). Suite à l’expiration d’une bonne partie de ces politiques, le marché a repris sa tendance baissière. Les politiciens auront donc retardé l’ajustement économique de plusieurs mois et auront dépensé des centaines de milliards pour ce retour à la case départ. Encore une fois, les économistes autrichiens ont eu raison!

Ceci étant dit, le marché immobilier américain atteindra bientôt un niveau plus près de son niveau d’équilibre, auquel les surplus pourraient éventuellement être liquidés. Le graphique suivant compare le coût mensuel d’une propriété au coût d’un loyer. On peut constater que la ligne bleue est passés sous la ligne rouge. Évidemment, le prix des maisons n’est pas la seule variable à considérer, car la ligne bleue est aussi fortement influencée par les taux d’intérêt. Les taux fixes à long terme ont commencé à remonter en 2011 après une forte baisse en 2010, alors que les taux variables à court terme demeure très bas. Il est à espérer que la Federal Reserve n’interviendra pas davantage pour contrer cette hausse, retardant encore plus la reprise.

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La théorie Autrichienne des cycles économiques est fort utile pour expliquer les fluctuations économiques passées et pour comprendre ce qu’il se passe présentement, mais est-elle aussi utile à prévoir le futur? Oui, à conditions de bien prévoir les actions des politiciens et des banques centrales (bailout, stimulus, quantitative easing, règlementation, subventions, etc). Dans le même ordre d’idées, les mouvements boursiers sont difficiles à prévoir lorsque les investisseurs baignent dans les liquidités et ont accès à du crédit facile.

Dans un système monétaire déficient comme celui dans lequel nous oeuvrons présentement, il est facile pour un économiste autrichien de tomber dans le piège du pessimisme et de conserver ses épargnes sous forme de lingots d’or. Je crois que c’est une bien mauvaise idée. Au contraire, ce que l’ABCT nous permet de réaliser est que les cycles économiques surviennent au gré de l’endettement et de la création de monnaie, et que ceux-ci peuvent mener à des opportunités d’investissement fort intéressantes. La bourse est donc à la fois un bon moyen de se protéger de l’inflation et de profiter des tendances cycliques et séculaires qui animent l’économie.

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Suite au visionnement de l’émission La Facture à Radio-Canada, j’ai cru bon interrompre la pause des fêtes pour vous faire part des trouvailles de ces journalistes à l’égard de la SCHL.

La SCHL utilise un système d’approbation nommé Emili, qui dans la majorité des cas permet d’obtenir une réponse en 7 secondes ou moins, sans évaluation de la propriété. Selon les spécialistes consultés par La Facture, il s’agit d’une véritable porte ouverte à la fraude.

Voici comment les fraudeurs procèdent:

  • Ils achètent une propriété à l’aide d’un complice (une entreprise bidon), au prix du marché.
  • Ils dénichent une victime à laquelle ils mentionnent avoir besoin d’un prête-nom avec un bon crédit pour obtenir un meilleur taux d’intérêt. Ils disent rénover les propriétés et les revendre à profit quelques mois plus tard. En échange du prêt-de-nom, ils proposent des bonis de plusieurs milliers de dollars. Entre-temps, ils s’engagent à faire les versements hypothécaires de sorte que le prête-nom n’ait rien à débourser. Notez qu’il est légal d’agir en tant que prête-nom au Canada.
  • De connivence avec un notaire, les fraudeurs falsifient les documents de façon à améliorer le dossier de crédit de la victime à son insu.
  • La banque fait preuve de laxisme dans le dossier car elle ne risque pas grand chose étant donné que le prêt est assuré auprès de la SCHL, une institution gouvernementale. Elle n’hésite donc pas à accorder le prêt, même si la propriété est sur-évaluée et même si les documents sont douteux.
  • Une fois le tout approuvé, les fraudeurs achètent la propriété à un prix nettement supérieur à la valeur au marché (30%). Vous aurez compris qu’ils se trouvent en fait à utiliser un prêt hypothécaire au nom de la victime pour acheter la propriété d’eux-mêmes, empochant un immense profit.
  • Quelques mois plus tard, les fraudeurs cessent de faire les paiement hypothécaires. La banque saisit la propriété, la revend au prix du marché et poursuit la victime au civil pour la différence. La victime doit souvent faire faillite et la banque est indemnisée par la SCHL.

Donc, pour une propriété de $300,000, vendue à la victime pour $400,000, il faut déduire les frais de notaire ($2,000), la prime d’assurance ($9,000), la mise de fonds ($20,000), quelques paiements hypothécaires ($4,000), le boni au prête-nom ($5,000), pour un profit d’environ $60,000.

Selon La Facture, Groupe Syncomonde et Robert Moniz auraient fraudés des centaines de personnes de cette façon, empochant des gains de plusieurs dizaines de millions de dollars. Selon la GRC, ces individus sont liés au crime organisé.

Ainsi, une entreprise d’État financée par les contribuables permet à des fraudeurs de faire des millions en raison du flagrant manque de rigueur de son système d’approbation. Est-ce qu’une entreprise privée gérée dans l’intérêt d’actionnaires commettrait de telles largesses? Évidemment que non. Le concurrent principal de la SCHL au niveau de l’assurance-hypothécaire est Genworth Canada, une compagnie transigée à la bourse de Toronto. Je suis bien familier avec leurs processus d’approbations qui sont rigoureux et leur permettent d’obtenir de biens meilleurs résultats que la SCHL. De plus, les banques affirment que leur niveau de service est nettement supérieur à celui de la SCHL. En fait, la seule raison pour les banques de faire affaires avec la SCHL concerne la garantie gouvernementale de 100% (versus 90% pour Genworth), qui leur permet de maintenir un niveau de capital plus bas. D’autre part, les banques ont certainement tendance à canaliser les prêts les plus douteux vers la SCHL étant donné son manque de rigueur et de prudence.

En somme, ces informations ajoutent à mon antagonisme envers la SCHL. À cet égard, je vous recommande de lire mon article antérieur à son sujet.

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Les banques américaines et le "Foreclosuregate":

Alors que le "Foreclosuregate" bat son plein (voir cette synthèse de Vincent Bénard en français), les banques américaines pourraient bien se trouver dans l’eau chaude. Cette problématique pourrait faire empirer le marché immobilier américain innondé de reprises de finance.

Les emprunteurs hypothécaires américains ne paient pas leur hypothèque parce que la valeur de celle-ci est supérieure à la valeur de la maison. Ils ont donc un incitatif à remettre les clés à la banque. Pour régler ce problème sans déclencher la réaction en chaîne que nous avons observé, il aurait fallu que les banques prennent une perte et réduisent la valeur de l’hypothèque à un niveau inférieur à la valeur de la maison. Cependant, cela aurait amené leur  capital à un niveau très bas, les mettant en faillite ou à tout le moins éliminant les possibilités de profiter de la reprise.

Les banques ont donc opté pour la "tricherie", utilisant leurs lobbys pour modifier les règles du jeu. Les banques américaines ont bénéficié en avril 2009 d’amendements à certaines règles comptables leur permettant une certaine discrétion quant à l’évaluation de leurs actifs. Autrement dit, certains de leurs actifs dont la valeur s’est fortement dépréciée à l’instar du marché immobilier américain sont maintenus au bilan à une valeur "fictive". En évitant ces charges, les banques ont pu préserver leur capital et demeurer en opération…du moins en attendant que le marché immobilier reprenne du poil de la bête.

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Est-ce que le keynésianisme a fonctionné durant la Grande Dépression?

Le New Deal est le nom donné par le président américain Franklin Roosevelt à sa politique interventionniste mise en place pour lutter contre les effets de la Grande Dépression aux États-Unis. Ce programme s’est déroulé entre 1933 et 1938, avec pour objectif de relancer l’économie.

L’oeuvre principale de John Maynard Keynes, Théorie générale de l’emploi, de l’intérêt et de la monnaie, n’a été publiée qu’en 1936. Elle n’a donc pas eu d’influence sur les politiques appliquées durant la Grande Dépression de 1929-1938. Cependant, même si elle n’existait pas encore, la « recette » que Keynes publiera en 1936 a été appliquée presqu’à la lettre par les politiciens de l’époque, soit les présidents Hoover et Roosevelt.

Les politiques keynésiennes prescrivent que durant les récessions, le gouvernement doit augmenter ses dépenses pour relancer l’économie et la création de monnaie doit être effectuée pour tenter de faire baisser les taux d’intérêt. Or, c’est exactement ce qui a été fait durant la Grande Dépression.

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Pourquoi y a-t-il eu une bulle immobilière et une crise financière en 2008?

Le graphique suivant présente l’indice Standard & Poors Case-Shiller lequel mesure le prix des maisons pour les 20 plus grandes agglomérations urbaines des États-Unis. On peut y constater que les prix moyens ont plus que doublé entre janvier 2000 et juillet 2006; c’est au cours de cette période que s’est formée la bulle immobilière aux États-Unis. Au cours du crash subséquent, les prix moyens ont dégringolé de près de 35%, allant à plus de 50% dans certains marchés tels que la Floride, l’Arizona et la Californie.

Source : Standard & Poors.  

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            Au cours de la dernière décennie, les marchés financiers ont connu deux bulles spéculatives qui ont définitivement marqué les investisseurs; soit la bulle « dot-com » de 2000 (ou bulle « techno ») ainsi que la bulle immobilière de 2007 qui a mené à la crise financière.

            Qu’est-ce qu’une bulle? L’économiste Robert Shiller a avancé une définition intéressante à cet égard (traduction libre) :

Une bulle est une situation dans laquelle les hausses des cours stimulent l’enthousiasme des investisseurs, lequel se transmet par contagion psychologique de personne en personne, dans un processus d’amplification des explications pouvant justifier les hausses des cours et attirer une quantité encore plus grande d’investisseurs, qui, malgré des doutes quant à la valeur intrinsèque de ces placements, sont quand même pris au jeu d’une part par l’envie du succès d’autres personnes et d’autre part par une excitation similaire à celle d’un parieur qui mise au casino.

            Une bulle est un épisode durant lequel le prix d’un ou plusieurs actifs monte à des niveaux injustifiés par la valeur intrinsèque de ces actifs. Ceux-ci peuvent être des actions boursières, des titres obligataires, des propriétés immobilières, des devises, des métaux tel que l’or, des denrées telles que le maïs, des ressources énergétiques telle que le pétrole et même des choses farfelues telles que les bulbes de tulipe.

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Une bonne partie des problèmes économiques qui nous affligent sont bêtement reliés à un problème étymologique. Il se trouve que des gens influents, tels que le duo Greenspan / Bernanke, utilisent la mauvaise définition du mot "inflation"! En fait, il semble que la vraie definition de ce mot soit disparue avec l’étalon-or. L’essor du keynesiannisme et son intrusion dans la théorie économique enseignée dans les universités sont aussi responsables de cette malencontreuse situation. Cette substitution est-elle intentionelle, pour cacher la vérité au monde? Possible, car ce tour de prestidigitation profite à beaucoup de gens, permettant au système bancaire de décupler ses profits et à l’État de financer ses dépenses monstrueuses.

Quelle est donc la définition de l’inflation?
Selon Wikipedia:
 
 

"L’inflation est la hausse du niveau général des prix, entraînant une baisse durable du pouvoir d’achat de la monnaie. Elle est généralement évaluée au moyen de l’Indice des prix à la consommation (IPC)."

Cette définition est évidemment erronée, tout comme l’interprétation qu’on en fait et la façon de la mesurer. La hausse des prix des biens et services n’est pas de l’inflation, c’est plutôt une conséquence de l’inflation. La vraie definition de l’inflation est simplement l’augmentation de la masse monetaire.

Ceci étant dit, un mot n’est qu’un mot, so who cares? Détrompez-vous; les consequences de cette erreur ont été très grandes et continueront de l’être.

Durant les années 2000, Alan Greenspan a mené une politique monétaire ultra-expansionniste, permettant au système de créer de la monnaie à profusion. Ce dernier maintenait cette politique même si l’économie allait bien car son "guide" était une cible d’inflation (mesurée par l’indice des prix a la consommation), laquelle était basse relativement à la cible. Rien ne justifiait donc de resserer la politique monétaire pour freiner la croissance du crédit.

Pourquoi est-ce que les prix n’augmentaient pas rapidement malgré la creation de monnaie? Parce que la productivité compensait. Durant l’année 2000, le développement de l’internet a été une grande source de productivité, tout comme l’essor du commercial international. Les coûts de production de plusieurs biens ont été abaissés grâce à la main d’oeuvre bon marché des pays émergents.

Notez que si une année donnée l’IPC monte de 3% et que la productivité s’améliore de 2%, l’inflation n’est pas de 3%, comme on voudrait vous le faire croire, mais bien de 5%. Vous auriez dû payer vos biens et services 2% moins cher que l’an passé grâce à la meilleure productivité de l’économie, mais en raison de la création de monnaie, vous les paierai 3% plus cher. C’est l’illusion de l’inflation

De plus, beaucoup de dollars sortaient des États-Unis en direction de la Chine, entre autres, ce qui minimisait l’impact sur les prix de la monnaie créée par le système. Cependant, il y avait d’autres indices évidents que l’inflation (la vraie) sévissait dans l’economie et ceux-ci n’étaient pas mesurés par l’IPC, sur lequel M. Greenspan se concentrait naïvement. Ces signes d’inflation se sont manifestés dans les prix d’actifs divers: pétrole, métaux, bourse et surtout l’immobilier.

Pourquoi l’immobilier en particulier?  En raison d’interventions gouvernementales visant à augmenter l’accès à la propriété (Community Reinvestment Act, Fannie Mae/Freddie Mac, etc). Il semble que plusieurs intervenants politiques avaient un agenda à cet égard et les politiques en place ont canalisé énormément de ressources vers cette industrie, créant une gigantesque bulle de mauvais investissements.

C’est donc en utilisant une mauvaise définition de ce qu’est l’inflation que la Federal Reserve a innocemment gonflé la bulle, dont l’éclatement s’est fait sentir sur l’economie mondiale. La Fed a toujours été hésitante à intervenir sur les bulles sous prétexte qu’elles sont difficiles à voir venir et à cerner. Après tout, la rationalité de l’humain est limitée ce qui rend impossible la tâche de planifier une économie (l’échec du communisme le confirme). Un petit groupe d’individus ne peut décider en comité de ce qu’il adviendra sur un marché composé de millions d’individus. Dans une économie libre avec une monnaie libre, sans banque centrale, personne n’aurait à se soucier des bulles et du bon niveau de taux d’intérêt; tout s’ajusterait automatiquement.
 
Le problème est qu’encore aujourd’hui, ces idiots de keynesiens ne savent toujours pas ce qu’est l’inflation et s’affairent à commettre la même erreur en tentant de réparer la première bourde! Ceux-ci tentent présentement de relancer l’économie en "imprimant" de la monnaie et en incitant les gens à augmenter leur consommation immédiate en se ré-endettant. Les résultats, jusqu’à maintenant, sont médiocres, ce qui était facilement prévisible.
 
 
 
 

 

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Dans le cadre du plan d’action économique du gouvernement canadien, la SCHL a mis en place un programme d’achat de prêts hypothécaires assurés de $75 milliards dans le but de maintenir la liquidité du marché des prêts hypothécaires. Une autre belle façon de détourner notre argent vers des utilisations inefficaces!

En fait, le marché des prêts hypothécaires titrisés a explosé ces dernières années. Il était de $100 milliards en 2006, alors que pour les 6 premiers mois de 2009, il a atteint près de $300 milliards en nouvelles émissions. La titrisation hypothécaire, c’est lorsque qu’une banque combine différentes hypothèques pour former un portefeuille et vend ce portefeuille à des investisseurs sous la forme d’un titre à revenu fixe. La banque vend le portefeuille à un taux inférieur au taux moyen du portefeuille, ce qui lui permet de faire du profit. Il n’y a rien de mal là-dedans, sauf lorsque le gouvernement s’en mêle, utilisant notre argent pour gonfler une bulle.

Par l’entremise de la SCHL, le gouvernement se trouve à garantir ces portefeuilles titrisés. Bénéficiant de cette garantie, le taux auquel les banques vendent ces titres est pratiquement équivalent au taux sur les obligations du gouvernement (présentement 3.5%). Donc si la banque prête en moyenne à 6.5% et vend les mortgage-backed securities à 3.5%, elle enregistre un juteux profit de 3%! La SCHL charge 0.2% de frais pour la transaction, ce qui laisserait 2.8% à la banque. Conséquemment, les gains provenant de cette activité ont totalisé $3.2 milliards pour les 6 grandes banques au cours des 12 derniers mois.

Autrement dit, les banques bénéficient de la garantie implicite du gouvernement, laquelle repose sur son pouvoir de taxation. Grâce à ce programme, les banques font des milliards de profit sur notre dos; c’est comme une subvention aux banques. Pour profiter au maximum de cette manne, celles-ci prêtent à presque n’importe qui. Cela crée de la demande pour l’immobilier. Pas surprenant que les transactions soient en hausse fulgurantes (+19% en juillet 2009 versus juillet 2008 pour Montréal) et les prix des maisons ont remonté de 14% au Canada depuis le début de l’année.

L’arnaque ne s’arrête pas là. La titrisation est aussi disponibles pour les habitations à logement multiples. Ainsi, une société cotée en bourse comme Boardwalk REIT, propriétaire de plus de 36,000 unités de logement au Canada,  a pu profiter de ces programmes et obtenir des hypothèques à un taux aussi bas que 2.7%! À toutes fins pratiques, grâce à la SCHL, Boardwalk peut emprunter au même taux que le gouvernement, au grand profit de ses actionnaires, qui eux aussi s’enrichissent sur notre dos.

Parlons maintenant de l’autre activité favorite de la SCHL: l’assurance-hypothécaire. Dans le but de favoriser l’accès à la propriété, lorsque vous avez besoin de plus de 80% de dette par rapport à la valeur de la propriété que vous hypothéquez, vous devez obligatoirement acheter une assurance-hypothécaire. Le tableau ci-bas illustre l’échelle de prix. Donc, si vous achetez une maison de $200,000 et avez $30,000 comptant, votre ratio prêt/valeur est de 85%, vous devez donc payer $2,975 de prime. Cette prime est non-remboursable. Donc si vous vendez la propriété un an plus tard, vous ne récupérez pas la prime. Si jamais vous tombez en défaut de paiement, la SCHL remboursera la banque pour le montant de sa perte. Donc, si la banque vend votre maison $150,000 et paient des frais de $10,000 pour régler le dossier, la SCHL lui remboursera $30,000 moins le capital que vous aurez remboursé avant de faire faillite. Vous conviendrez que la prime est assez élevée compte tenu du montant en jeu et des risques.

En 2001, dans le but de générer un peu de compétition privée, le gouvernement a permis à d’autres joueurs d’entrer sur ce marché. Le seul qui a vraiment réussi est GE Capital Canada (maintenant Genworth Canada). Sauf qu’on ne peut pas vraiment parler de compétition: Genworth offre les mêmes conditions que la SCHL et applique les mêmes tarifs. Genworth a réussi à obtenir 30% du marché en offrant un meilleur services aux institutions que la SCHL. Mais il sera bien difficile d’aller plus loin, puisque les banques aiment bien le confort de la garantie implicite du gouvernement qu’offre la SCHL. D’ailleurs, il est très difficile pour un nouveau joueur d’établir une relation de confiance avec les banques, alors que la SCHL est déjà implantée partout. Pendant ce temps, Genworth profite des prix élevés dictés par la SCHL pour générer de gros profits, en l’absence de réelle compétition. Son rendement de l’avoir des actionnaires (ROE) a été de 21% en 2006, 20% en 2007 et 17% en 2008, ce qui est bien plus élevé que la moyenne des entreprises comparables. Sa croissance future est cependant limitée par la prépondérance de la SCHL.

 Si le gouvernement voulait vraiment faire émerger une industrie compétitive, il n’aurait qu’à privatiser la SCHL et cesser de lui injecter du capital (i.e. notre argent). Celle-ci pourrait s’inscrire en bourse pour lever du capital et compétitionner avec Genworth sur une base d’égal-à-égal. Peut-être que de nouveaux compétiteurs apparaîtraient. Les prix ne seraient plus uniformes (i.e. certains joueurs pourraient gagner des parts de marché en baissant leur prix). Les produits seraient peut-être plus flexibles, alors que certains pourraient offrir des primes remboursables à la vente de la propriété par exemple. Peut-être qu’une entreprise canadienne de calibre international aurait émergé, faisant des affaires dans plusieurs pays. Un autre exemple de semi-privatisation manquée!

 SCHL

Source: SCHL.

 http://www.plandaction.gc.ca/fra/index.asp

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