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Posts Tagged ‘immobilier’

Le prix est une donnée fondamentale pour qu’un marché fonctionne bien car c’est le prix qui coordonne tous les acteurs du marché de façon à ce que l’offre puisse adéquatement servir la demande. Lorsque les prix sont manipulés et éloignés artificiellement de leur niveau naturel, le résultat est généralement de la destruction de richesse et du gaspillage de ressources.
Bien que notre économie soit qualifiée de « capitaliste », on constate rapidement qu’il est bien difficile d’y trouver un prix qui ne soit pas manipulé par le gouvernement. Certains diront que c’est pour « corriger les erreurs du marché » ou encore « protéger les consommateurs des excès du libre-marché ». Cependant, lorsqu’on observe les conséquences directes et indirectes de ces manipulations, on constate rapidement que la population est plutôt flouée par l’ingérence de l’État dans l’économie.

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Il y a quelque jours, l’indice S&P / Case-Shiller mesurant les prix des maisons aux États-Unis a été publié pour le mois de janvier 2011. Pour les 20 grandes régions métropolitaines, le prix moyen est en baisse de -1.1% par rapport à décembre 2010, -3.1% par rapport à janvier 2010 et -31.8% par rapport au sommet de juillet 2006. En fait, le creux d’avril 2009 sera probablement atteint le mois prochain après un faible épisode d’appréciation.

Est-ce une mauvaise chose? Absolument pas! Pour qu’un marché se ré-équilibre, il faut que les prix puissent s’ajuster librement à la nouvelle réalité et aux préférences des consommateurs. Ce réajustement a été grandement ralenti par les politiques gouvernementales, incluant celles de la Federal Reserve, lesquelles visaient à regonfler artificiellement les prix des maisons de façon à sauver les banques et à redémarrer l’industrie de la construction (et tout ce qui y est relié). Suite à l’expiration d’une bonne partie de ces politiques, le marché a repris sa tendance baissière. Les politiciens auront donc retardé l’ajustement économique de plusieurs mois et auront dépensé des centaines de milliards pour ce retour à la case départ. Encore une fois, les économistes autrichiens ont eu raison!

Ceci étant dit, le marché immobilier américain atteindra bientôt un niveau plus près de son niveau d’équilibre, auquel les surplus pourraient éventuellement être liquidés. Le graphique suivant compare le coût mensuel d’une propriété au coût d’un loyer. On peut constater que la ligne bleue est passés sous la ligne rouge. Évidemment, le prix des maisons n’est pas la seule variable à considérer, car la ligne bleue est aussi fortement influencée par les taux d’intérêt. Les taux fixes à long terme ont commencé à remonter en 2011 après une forte baisse en 2010, alors que les taux variables à court terme demeure très bas. Il est à espérer que la Federal Reserve n’interviendra pas davantage pour contrer cette hausse, retardant encore plus la reprise.

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La théorie Autrichienne des cycles économiques est fort utile pour expliquer les fluctuations économiques passées et pour comprendre ce qu’il se passe présentement, mais est-elle aussi utile à prévoir le futur? Oui, à conditions de bien prévoir les actions des politiciens et des banques centrales (bailout, stimulus, quantitative easing, règlementation, subventions, etc). Dans le même ordre d’idées, les mouvements boursiers sont difficiles à prévoir lorsque les investisseurs baignent dans les liquidités et ont accès à du crédit facile.

Dans un système monétaire déficient comme celui dans lequel nous oeuvrons présentement, il est facile pour un économiste autrichien de tomber dans le piège du pessimisme et de conserver ses épargnes sous forme de lingots d’or. Je crois que c’est une bien mauvaise idée. Au contraire, ce que l’ABCT nous permet de réaliser est que les cycles économiques surviennent au gré de l’endettement et de la création de monnaie, et que ceux-ci peuvent mener à des opportunités d’investissement fort intéressantes. La bourse est donc à la fois un bon moyen de se protéger de l’inflation et de profiter des tendances cycliques et séculaires qui animent l’économie.

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Suite au visionnement de l’émission La Facture à Radio-Canada, j’ai cru bon interrompre la pause des fêtes pour vous faire part des trouvailles de ces journalistes à l’égard de la SCHL.

La SCHL utilise un système d’approbation nommé Emili, qui dans la majorité des cas permet d’obtenir une réponse en 7 secondes ou moins, sans évaluation de la propriété. Selon les spécialistes consultés par La Facture, il s’agit d’une véritable porte ouverte à la fraude.

Voici comment les fraudeurs procèdent:

  • Ils achètent une propriété à l’aide d’un complice (une entreprise bidon), au prix du marché.
  • Ils dénichent une victime à laquelle ils mentionnent avoir besoin d’un prête-nom avec un bon crédit pour obtenir un meilleur taux d’intérêt. Ils disent rénover les propriétés et les revendre à profit quelques mois plus tard. En échange du prêt-de-nom, ils proposent des bonis de plusieurs milliers de dollars. Entre-temps, ils s’engagent à faire les versements hypothécaires de sorte que le prête-nom n’ait rien à débourser. Notez qu’il est légal d’agir en tant que prête-nom au Canada.
  • De connivence avec un notaire, les fraudeurs falsifient les documents de façon à améliorer le dossier de crédit de la victime à son insu.
  • La banque fait preuve de laxisme dans le dossier car elle ne risque pas grand chose étant donné que le prêt est assuré auprès de la SCHL, une institution gouvernementale. Elle n’hésite donc pas à accorder le prêt, même si la propriété est sur-évaluée et même si les documents sont douteux.
  • Une fois le tout approuvé, les fraudeurs achètent la propriété à un prix nettement supérieur à la valeur au marché (30%). Vous aurez compris qu’ils se trouvent en fait à utiliser un prêt hypothécaire au nom de la victime pour acheter la propriété d’eux-mêmes, empochant un immense profit.
  • Quelques mois plus tard, les fraudeurs cessent de faire les paiement hypothécaires. La banque saisit la propriété, la revend au prix du marché et poursuit la victime au civil pour la différence. La victime doit souvent faire faillite et la banque est indemnisée par la SCHL.

Donc, pour une propriété de $300,000, vendue à la victime pour $400,000, il faut déduire les frais de notaire ($2,000), la prime d’assurance ($9,000), la mise de fonds ($20,000), quelques paiements hypothécaires ($4,000), le boni au prête-nom ($5,000), pour un profit d’environ $60,000.

Selon La Facture, Groupe Syncomonde et Robert Moniz auraient fraudés des centaines de personnes de cette façon, empochant des gains de plusieurs dizaines de millions de dollars. Selon la GRC, ces individus sont liés au crime organisé.

Ainsi, une entreprise d’État financée par les contribuables permet à des fraudeurs de faire des millions en raison du flagrant manque de rigueur de son système d’approbation. Est-ce qu’une entreprise privée gérée dans l’intérêt d’actionnaires commettrait de telles largesses? Évidemment que non. Le concurrent principal de la SCHL au niveau de l’assurance-hypothécaire est Genworth Canada, une compagnie transigée à la bourse de Toronto. Je suis bien familier avec leurs processus d’approbations qui sont rigoureux et leur permettent d’obtenir de biens meilleurs résultats que la SCHL. De plus, les banques affirment que leur niveau de service est nettement supérieur à celui de la SCHL. En fait, la seule raison pour les banques de faire affaires avec la SCHL concerne la garantie gouvernementale de 100% (versus 90% pour Genworth), qui leur permet de maintenir un niveau de capital plus bas. D’autre part, les banques ont certainement tendance à canaliser les prêts les plus douteux vers la SCHL étant donné son manque de rigueur et de prudence.

En somme, ces informations ajoutent à mon antagonisme envers la SCHL. À cet égard, je vous recommande de lire mon article antérieur à son sujet.

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Les banques américaines et le "Foreclosuregate":

Alors que le "Foreclosuregate" bat son plein (voir cette synthèse de Vincent Bénard en français), les banques américaines pourraient bien se trouver dans l’eau chaude. Cette problématique pourrait faire empirer le marché immobilier américain innondé de reprises de finance.

Les emprunteurs hypothécaires américains ne paient pas leur hypothèque parce que la valeur de celle-ci est supérieure à la valeur de la maison. Ils ont donc un incitatif à remettre les clés à la banque. Pour régler ce problème sans déclencher la réaction en chaîne que nous avons observé, il aurait fallu que les banques prennent une perte et réduisent la valeur de l’hypothèque à un niveau inférieur à la valeur de la maison. Cependant, cela aurait amené leur  capital à un niveau très bas, les mettant en faillite ou à tout le moins éliminant les possibilités de profiter de la reprise.

Les banques ont donc opté pour la "tricherie", utilisant leurs lobbys pour modifier les règles du jeu. Les banques américaines ont bénéficié en avril 2009 d’amendements à certaines règles comptables leur permettant une certaine discrétion quant à l’évaluation de leurs actifs. Autrement dit, certains de leurs actifs dont la valeur s’est fortement dépréciée à l’instar du marché immobilier américain sont maintenus au bilan à une valeur "fictive". En évitant ces charges, les banques ont pu préserver leur capital et demeurer en opération…du moins en attendant que le marché immobilier reprenne du poil de la bête.

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Est-ce que le keynésianisme a fonctionné durant la Grande Dépression?

Le New Deal est le nom donné par le président américain Franklin Roosevelt à sa politique interventionniste mise en place pour lutter contre les effets de la Grande Dépression aux États-Unis. Ce programme s’est déroulé entre 1933 et 1938, avec pour objectif de relancer l’économie.

L’oeuvre principale de John Maynard Keynes, Théorie générale de l’emploi, de l’intérêt et de la monnaie, n’a été publiée qu’en 1936. Elle n’a donc pas eu d’influence sur les politiques appliquées durant la Grande Dépression de 1929-1938. Cependant, même si elle n’existait pas encore, la « recette » que Keynes publiera en 1936 a été appliquée presqu’à la lettre par les politiciens de l’époque, soit les présidents Hoover et Roosevelt.

Les politiques keynésiennes prescrivent que durant les récessions, le gouvernement doit augmenter ses dépenses pour relancer l’économie et la création de monnaie doit être effectuée pour tenter de faire baisser les taux d’intérêt. Or, c’est exactement ce qui a été fait durant la Grande Dépression.

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Pourquoi y a-t-il eu une bulle immobilière et une crise financière en 2008?

Le graphique suivant présente l’indice Standard & Poors Case-Shiller lequel mesure le prix des maisons pour les 20 plus grandes agglomérations urbaines des États-Unis. On peut y constater que les prix moyens ont plus que doublé entre janvier 2000 et juillet 2006; c’est au cours de cette période que s’est formée la bulle immobilière aux États-Unis. Au cours du crash subséquent, les prix moyens ont dégringolé de près de 35%, allant à plus de 50% dans certains marchés tels que la Floride, l’Arizona et la Californie.

Source : Standard & Poors.  

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