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Posts Tagged ‘immobilier résidentiel’

Le marché immobilier Canadien est présentement surévalué. Cette situation s’est développée de concert avec une augmentation marquée de l’endettement des Canadiens et une expansion démesurée du crédit hypothécaire.

La résolution de cette problématique résultera tôt ou tard en une sévère correction des prix des propriétés, qui sera probablement suivie d’une récession. On notera d’ailleurs qu’il n’y aura jamais eu autant de canadiens oeuvrant dans l’industrie de la construction et les secteurs qui y sont reliés. De plus, les gens ont utilisé la plus-value de leur maison pour souscrire à des lignes de crédit hypothécaire leur permettant de doper leur consommation à crédit et utilisant de fait leur maison comme une carte de crédit. Autrement dit, notre économie n’a jamais été aussi dépendante de l’immobilier.

Lorsque la récession sévira finalement, je pressent déjà les commentaires qui paraîtront dans les médias, blâmant le manque de règlementation et d’intervention de l’État pour limiter les « instincts animaliers » des emprunteurs canadiens.

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Je partage avec vous quelques graphiques fort intéressant rassemblés par le stratégiste de la Financière Banque Nationale, Stéfane Marion.

Tout d’abord, les indicateurs avancés pointent tous vers un ralentissement de l’économie.

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Je suis tombé hier sur un article intéressant de la Federal Reserve of Cleveland, portant sur les différences entre les marchés immobiliers américains et canadiens. L’article cherchait plus précisément à identifier les raisons pour lesquelles le marché canadian avait mieux fait. Les deux suspects évoqués sont 1) la politique monétaire et 2) les conditions de prêts.

Il faut d’abord noter que le marché immobilier résidentiel canadien a beaucoup mieux fait que celui des États-Unis (voir graphique 1). Plusieurs observateurs, tels que le magazine The Economist ont décrit le Canada comme “a country that got things right.” Il n’en demeure pas moins que le marché canadien a connu une hausse fulgurante suivie d’une baisse significative en 2008, pour ensuite se redresser un 2009.

1. Prix des maisons

  

Sources: U.S.: S&P/Case-Shiller (20-city); Canada: Teranet (6-city).

Au niveau du levier financier, le Canada paraît mieux, ayant un pourcentage beaucoup moins élevé d’hypothèques avec un ration d’endettement de plus de 80% (voir tableau 2). La principale raison selon moi est qu’au Canada, toute hypothèque avec un ratio d’endettement supérieur à 80% doit être assurée auprès de la SCHL aux frais de l’emprunteur, ce qui décourage cette pratique.

2. Distribution des hypothèques par ratio d’endettement (%)

  United States Canada
LTV ratios 1999 2005 2007 2006
0–80 76.48 79.14 78.12 84.79
80–90 10.55 8.98 9.66 8.81
90–100 7.56 6.37 6.93 1.53
100+ 5.41 5.51 5.28 4.87

Sources: Bank of Canada Financial System Review December 2007; American Housing Survey.

L’article apporte aussi notre attention sur une différence notable entre les deux marchés, qui est que le taux de délinquence a commencé à monter avant de le taux de chômage aux États-Unis, alors qu’au Canada le taux de délinquence a commencé à monter après le taux de chômage. Il semble donc que l’évolution différente des marchés immobiliers des deux pays puissent tirer son origine des conditions de crédit.

3. Taux de délinquence hypothécaire (90 jours et plus)

 

Sources: U.S.: Mortgage Bankers Association. National Delinquency Survey; Canada: Canadian Bankers Association.

L’article semble reconnaître que la politique monétaire ultra-expansionniste des deux banques centrales est en partie à l’origine des « boums » immobiliers des deux pays, mais il écarte que celle-ci soit à l’origine de la différence de performance entre les deux marchés puisque les deux pays ont eu des politiques monétaires similaires et des taux hypothécaires similaires.

4. Taux cible des banques centrales

 

Source: International Monetary Fund,International Financial Statistics.

L’article présente les conditions de crédit comme étant la différence principale entre les marchés immobiliers des deux pays. Bien que le marché « subprime »  et Alt-A ait connu une certaine croissance au Canada entre 2002 et 2006, il est demeuré beaucoup plus petit qu’aux États-Unis, où il a littéralement explosé. De plus, le Canada n’a pas introduit de nouveaux produits risqués tels que les intérêts-seulement et amortissement-négatif, dont la popularité a été sans cesse croissance aux États-Unis durant le boum. Finalement, le Canada a beaucoup moins utilisé la désintermédiation financière; la croissance de la titrisation hypothécaire a été beaucoup moindre (les fameuses mortgage-backed securities ou MBS).

L’autre facteur que j’ajouterais est que les banques canadiennes ont maintenu des niveau de capital et de liquidité nettement supérieurs aux banques américaines et européennes, ce qui leur a fourni un coussin suite à la crise.

En somme, l’article semble chercher à déculpabiliser la Federal Reserve pour son rôle dans la crise immobilière et à rejetter le blâme sur les banques. Il est bien vrai que les différences structurelles du marché hypothécaire canadien relativement à son homologue américain (assurance hypothécaire pour les prêts à plus de 80% de LTV, moins de subprime/Alt-A, absence de produits interest-only et negative-amortization, moins de titrisation) ont ralenti et le boum et, à tout le moins, retardé le « bust ». Il n’en demeure pas moins que les deux pays ont eu une politique monétaire inflationniste et que les deux pays ont gonflé une bulle immobilière qui a créé beaucoup de distorsions dans l’économie. La différence est que le Canada a été capable de maintenir sa bulle gonflée en injectant de l’argent des contribuables dans la SCHL

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Selon le S&P Case-Shiller Index, qui compile les prix des maisons pour les 20 plus grosses régions métropolitaines des États-Unis, les prix des maisons ont augmenté de +1.61% en juillet 2009 par rapport à juin. Ils sont maintenant en hausse de +3.63% par rapport au creux de avril 2009, mais quand même en baisse de -13.2% relativement à Juillet 2008. Il s’agit tout de même d’un troisième mois de suite d’amélioration.

Cet indice démontre que la baisse totale du marché immobilier résidentiel américain (de juillet 2006 à avril 2009) a été de -32.6%.

Les disciples de Keynes vont certainement s’enflammer face à de telles statistiques, démontrant l’efficacité des interventions gouvernementales à redresser la situation. Rien de moins sûr! La réalité est que tout l’argent injecté dans l’économie, créé à partir de rien par la Federal Reserve, à défaut d’avoir généré de l’inflation au niveau des prix à la consommation, a généré de l’inflation au niveau des prix des actifs, tels que la bourse, les obligations corporatives et l’immobilier. Toute cette liquidité doit aller quelque part et comme les taux d’intérêt sur les actifs non-risqués sont presque nuls, ce sont les actifs risqués qui en bénéficient. Aucune richesse n’a été crée; juste de l’inflation.

Le gouvernement américain garantit maintenant $6.1 billions d’hypothèques ($6,100,000,000,000) si l’on combine Fannie Mae, Freddie Mac et la Federal Housing Administration. À cela, il faut ajouter la garantie implicite dont bénéficient les banques « too-big-to-fail » ainsi que l’argent du troubled assed fund. Les pertes que devront assumer les contribuables en vertu de ces garanties seront faramineuses et s’ajouteront aux déficits gargantuesques prévus par l’administration Obama.

Depuis 2003, le gouvernement fédéral a garanti entre 40% et 60% de toutes les hypothèques du pays (présentement dans le haut de la fourchette bien entendu), encourageant un comportement irresponsables de la part des émetteurs d’hypothèques. Mais évidemment, tout le monde sait que c’est le méchant capitalisme est responsable de la crise financière…

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