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Posts Tagged ‘hypothèques’

Le marché immobilier Canadien est présentement surévalué. Cette situation s’est développée de concert avec une augmentation marquée de l’endettement des Canadiens et une expansion démesurée du crédit hypothécaire.

La résolution de cette problématique résultera tôt ou tard en une sévère correction des prix des propriétés, qui sera probablement suivie d’une récession. On notera d’ailleurs qu’il n’y aura jamais eu autant de canadiens oeuvrant dans l’industrie de la construction et les secteurs qui y sont reliés. De plus, les gens ont utilisé la plus-value de leur maison pour souscrire à des lignes de crédit hypothécaire leur permettant de doper leur consommation à crédit et utilisant de fait leur maison comme une carte de crédit. Autrement dit, notre économie n’a jamais été aussi dépendante de l’immobilier.

Lorsque la récession sévira finalement, je pressent déjà les commentaires qui paraîtront dans les médias, blâmant le manque de règlementation et d’intervention de l’État pour limiter les « instincts animaliers » des emprunteurs canadiens.

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Vous en avez marre des banques qui vous volent votre pouvoir d’achat en prêtant vos dépôts à vue tout en prétendant que l’argent est toujours là? Vous aimeriez ne plus avoir affaire à eux, mais vous n’avez pas le choix? Ce temps est peut-être révolu!

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Croyez-le ou non, il y a présentement une ré-accélération de la croissance économique aux États-Unis! Celle-ci avait ralentie plus tôt en 2001, amortie par l’impact du tsunami Japonais. Quelle est la cause de cette embellie?

Tout d’abord, les magouilles monétaires de la Federal Reserve ont entraîné les taux hypothécaires vers un bas historique.

 

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Suite au visionnement de l’émission La Facture à Radio-Canada, j’ai cru bon interrompre la pause des fêtes pour vous faire part des trouvailles de ces journalistes à l’égard de la SCHL.

La SCHL utilise un système d’approbation nommé Emili, qui dans la majorité des cas permet d’obtenir une réponse en 7 secondes ou moins, sans évaluation de la propriété. Selon les spécialistes consultés par La Facture, il s’agit d’une véritable porte ouverte à la fraude.

Voici comment les fraudeurs procèdent:

  • Ils achètent une propriété à l’aide d’un complice (une entreprise bidon), au prix du marché.
  • Ils dénichent une victime à laquelle ils mentionnent avoir besoin d’un prête-nom avec un bon crédit pour obtenir un meilleur taux d’intérêt. Ils disent rénover les propriétés et les revendre à profit quelques mois plus tard. En échange du prêt-de-nom, ils proposent des bonis de plusieurs milliers de dollars. Entre-temps, ils s’engagent à faire les versements hypothécaires de sorte que le prête-nom n’ait rien à débourser. Notez qu’il est légal d’agir en tant que prête-nom au Canada.
  • De connivence avec un notaire, les fraudeurs falsifient les documents de façon à améliorer le dossier de crédit de la victime à son insu.
  • La banque fait preuve de laxisme dans le dossier car elle ne risque pas grand chose étant donné que le prêt est assuré auprès de la SCHL, une institution gouvernementale. Elle n’hésite donc pas à accorder le prêt, même si la propriété est sur-évaluée et même si les documents sont douteux.
  • Une fois le tout approuvé, les fraudeurs achètent la propriété à un prix nettement supérieur à la valeur au marché (30%). Vous aurez compris qu’ils se trouvent en fait à utiliser un prêt hypothécaire au nom de la victime pour acheter la propriété d’eux-mêmes, empochant un immense profit.
  • Quelques mois plus tard, les fraudeurs cessent de faire les paiement hypothécaires. La banque saisit la propriété, la revend au prix du marché et poursuit la victime au civil pour la différence. La victime doit souvent faire faillite et la banque est indemnisée par la SCHL.

Donc, pour une propriété de $300,000, vendue à la victime pour $400,000, il faut déduire les frais de notaire ($2,000), la prime d’assurance ($9,000), la mise de fonds ($20,000), quelques paiements hypothécaires ($4,000), le boni au prête-nom ($5,000), pour un profit d’environ $60,000.

Selon La Facture, Groupe Syncomonde et Robert Moniz auraient fraudés des centaines de personnes de cette façon, empochant des gains de plusieurs dizaines de millions de dollars. Selon la GRC, ces individus sont liés au crime organisé.

Ainsi, une entreprise d’État financée par les contribuables permet à des fraudeurs de faire des millions en raison du flagrant manque de rigueur de son système d’approbation. Est-ce qu’une entreprise privée gérée dans l’intérêt d’actionnaires commettrait de telles largesses? Évidemment que non. Le concurrent principal de la SCHL au niveau de l’assurance-hypothécaire est Genworth Canada, une compagnie transigée à la bourse de Toronto. Je suis bien familier avec leurs processus d’approbations qui sont rigoureux et leur permettent d’obtenir de biens meilleurs résultats que la SCHL. De plus, les banques affirment que leur niveau de service est nettement supérieur à celui de la SCHL. En fait, la seule raison pour les banques de faire affaires avec la SCHL concerne la garantie gouvernementale de 100% (versus 90% pour Genworth), qui leur permet de maintenir un niveau de capital plus bas. D’autre part, les banques ont certainement tendance à canaliser les prêts les plus douteux vers la SCHL étant donné son manque de rigueur et de prudence.

En somme, ces informations ajoutent à mon antagonisme envers la SCHL. À cet égard, je vous recommande de lire mon article antérieur à son sujet.

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Les banques américaines et le « Foreclosuregate »:

Alors que le « Foreclosuregate » bat son plein (voir cette synthèse de Vincent Bénard en français), les banques américaines pourraient bien se trouver dans l’eau chaude. Cette problématique pourrait faire empirer le marché immobilier américain innondé de reprises de finance.

Les emprunteurs hypothécaires américains ne paient pas leur hypothèque parce que la valeur de celle-ci est supérieure à la valeur de la maison. Ils ont donc un incitatif à remettre les clés à la banque. Pour régler ce problème sans déclencher la réaction en chaîne que nous avons observé, il aurait fallu que les banques prennent une perte et réduisent la valeur de l’hypothèque à un niveau inférieur à la valeur de la maison. Cependant, cela aurait amené leur  capital à un niveau très bas, les mettant en faillite ou à tout le moins éliminant les possibilités de profiter de la reprise.

Les banques ont donc opté pour la « tricherie », utilisant leurs lobbys pour modifier les règles du jeu. Les banques américaines ont bénéficié en avril 2009 d’amendements à certaines règles comptables leur permettant une certaine discrétion quant à l’évaluation de leurs actifs. Autrement dit, certains de leurs actifs dont la valeur s’est fortement dépréciée à l’instar du marché immobilier américain sont maintenus au bilan à une valeur « fictive ». En évitant ces charges, les banques ont pu préserver leur capital et demeurer en opération…du moins en attendant que le marché immobilier reprenne du poil de la bête.

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Qu’est-ce qui a causé la Grande Récession de 2008 ?

Note: je vous recommande de lire la partie 3 de ma série d’articles sur les bulles spéculatives si ce n’est pas déjà fait. Ces deux articles se complètent bien.

Suite à l’éclatement de la bulle techno en 2000 et la récession qui a suivi en 2001, la banque centrale américaine, la Federal Reserve, a entrepris une politique monétaire expansionniste dans le but de relancer l’économie ; c’est-à-dire qu’elle s’est mise à accélérer le rythme de création de nouvelle monnaie. Cette création de monnaie a bien entendu mis de la pression à la baisse sur les taux d’intérêt. Le graphique ci-bas montre le taux cible de la Federal Reserve (ligne foncée) et le taux hypothécaire variable de un an (ligne pale). Vous pouvez y observer qu’entre 2000 et 2004, les taux hypothécaires ont baissé drastiquement.

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Pourquoi y a-t-il eu une bulle immobilière et une crise financière en 2008?

Le graphique suivant présente l’indice Standard & Poors Case-Shiller lequel mesure le prix des maisons pour les 20 plus grandes agglomérations urbaines des États-Unis. On peut y constater que les prix moyens ont plus que doublé entre janvier 2000 et juillet 2006; c’est au cours de cette période que s’est formée la bulle immobilière aux États-Unis. Au cours du crash subséquent, les prix moyens ont dégringolé de près de 35%, allant à plus de 50% dans certains marchés tels que la Floride, l’Arizona et la Californie.

Source : Standard & Poors.  

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