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Suite au visionnement de l’émission La Facture à Radio-Canada, j’ai cru bon interrompre la pause des fêtes pour vous faire part des trouvailles de ces journalistes à l’égard de la SCHL.

La SCHL utilise un système d’approbation nommé Emili, qui dans la majorité des cas permet d’obtenir une réponse en 7 secondes ou moins, sans évaluation de la propriété. Selon les spécialistes consultés par La Facture, il s’agit d’une véritable porte ouverte à la fraude.

Voici comment les fraudeurs procèdent:

  • Ils achètent une propriété à l’aide d’un complice (une entreprise bidon), au prix du marché.
  • Ils dénichent une victime à laquelle ils mentionnent avoir besoin d’un prête-nom avec un bon crédit pour obtenir un meilleur taux d’intérêt. Ils disent rénover les propriétés et les revendre à profit quelques mois plus tard. En échange du prêt-de-nom, ils proposent des bonis de plusieurs milliers de dollars. Entre-temps, ils s’engagent à faire les versements hypothécaires de sorte que le prête-nom n’ait rien à débourser. Notez qu’il est légal d’agir en tant que prête-nom au Canada.
  • De connivence avec un notaire, les fraudeurs falsifient les documents de façon à améliorer le dossier de crédit de la victime à son insu.
  • La banque fait preuve de laxisme dans le dossier car elle ne risque pas grand chose étant donné que le prêt est assuré auprès de la SCHL, une institution gouvernementale. Elle n’hésite donc pas à accorder le prêt, même si la propriété est sur-évaluée et même si les documents sont douteux.
  • Une fois le tout approuvé, les fraudeurs achètent la propriété à un prix nettement supérieur à la valeur au marché (30%). Vous aurez compris qu’ils se trouvent en fait à utiliser un prêt hypothécaire au nom de la victime pour acheter la propriété d’eux-mêmes, empochant un immense profit.
  • Quelques mois plus tard, les fraudeurs cessent de faire les paiement hypothécaires. La banque saisit la propriété, la revend au prix du marché et poursuit la victime au civil pour la différence. La victime doit souvent faire faillite et la banque est indemnisée par la SCHL.

Donc, pour une propriété de $300,000, vendue à la victime pour $400,000, il faut déduire les frais de notaire ($2,000), la prime d’assurance ($9,000), la mise de fonds ($20,000), quelques paiements hypothécaires ($4,000), le boni au prête-nom ($5,000), pour un profit d’environ $60,000.

Selon La Facture, Groupe Syncomonde et Robert Moniz auraient fraudés des centaines de personnes de cette façon, empochant des gains de plusieurs dizaines de millions de dollars. Selon la GRC, ces individus sont liés au crime organisé.

Ainsi, une entreprise d’État financée par les contribuables permet à des fraudeurs de faire des millions en raison du flagrant manque de rigueur de son système d’approbation. Est-ce qu’une entreprise privée gérée dans l’intérêt d’actionnaires commettrait de telles largesses? Évidemment que non. Le concurrent principal de la SCHL au niveau de l’assurance-hypothécaire est Genworth Canada, une compagnie transigée à la bourse de Toronto. Je suis bien familier avec leurs processus d’approbations qui sont rigoureux et leur permettent d’obtenir de biens meilleurs résultats que la SCHL. De plus, les banques affirment que leur niveau de service est nettement supérieur à celui de la SCHL. En fait, la seule raison pour les banques de faire affaires avec la SCHL concerne la garantie gouvernementale de 100% (versus 90% pour Genworth), qui leur permet de maintenir un niveau de capital plus bas. D’autre part, les banques ont certainement tendance à canaliser les prêts les plus douteux vers la SCHL étant donné son manque de rigueur et de prudence.

En somme, ces informations ajoutent à mon antagonisme envers la SCHL. À cet égard, je vous recommande de lire mon article antérieur à son sujet.

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Dans le cadre du plan d’action économique du gouvernement canadien, la SCHL a mis en place un programme d’achat de prêts hypothécaires assurés de $75 milliards dans le but de maintenir la liquidité du marché des prêts hypothécaires. Une autre belle façon de détourner notre argent vers des utilisations inefficaces!

En fait, le marché des prêts hypothécaires titrisés a explosé ces dernières années. Il était de $100 milliards en 2006, alors que pour les 6 premiers mois de 2009, il a atteint près de $300 milliards en nouvelles émissions. La titrisation hypothécaire, c’est lorsque qu’une banque combine différentes hypothèques pour former un portefeuille et vend ce portefeuille à des investisseurs sous la forme d’un titre à revenu fixe. La banque vend le portefeuille à un taux inférieur au taux moyen du portefeuille, ce qui lui permet de faire du profit. Il n’y a rien de mal là-dedans, sauf lorsque le gouvernement s’en mêle, utilisant notre argent pour gonfler une bulle.

Par l’entremise de la SCHL, le gouvernement se trouve à garantir ces portefeuilles titrisés. Bénéficiant de cette garantie, le taux auquel les banques vendent ces titres est pratiquement équivalent au taux sur les obligations du gouvernement (présentement 3.5%). Donc si la banque prête en moyenne à 6.5% et vend les mortgage-backed securities à 3.5%, elle enregistre un juteux profit de 3%! La SCHL charge 0.2% de frais pour la transaction, ce qui laisserait 2.8% à la banque. Conséquemment, les gains provenant de cette activité ont totalisé $3.2 milliards pour les 6 grandes banques au cours des 12 derniers mois.

Autrement dit, les banques bénéficient de la garantie implicite du gouvernement, laquelle repose sur son pouvoir de taxation. Grâce à ce programme, les banques font des milliards de profit sur notre dos; c’est comme une subvention aux banques. Pour profiter au maximum de cette manne, celles-ci prêtent à presque n’importe qui. Cela crée de la demande pour l’immobilier. Pas surprenant que les transactions soient en hausse fulgurantes (+19% en juillet 2009 versus juillet 2008 pour Montréal) et les prix des maisons ont remonté de 14% au Canada depuis le début de l’année.

L’arnaque ne s’arrête pas là. La titrisation est aussi disponibles pour les habitations à logement multiples. Ainsi, une société cotée en bourse comme Boardwalk REIT, propriétaire de plus de 36,000 unités de logement au Canada,  a pu profiter de ces programmes et obtenir des hypothèques à un taux aussi bas que 2.7%! À toutes fins pratiques, grâce à la SCHL, Boardwalk peut emprunter au même taux que le gouvernement, au grand profit de ses actionnaires, qui eux aussi s’enrichissent sur notre dos.

Parlons maintenant de l’autre activité favorite de la SCHL: l’assurance-hypothécaire. Dans le but de favoriser l’accès à la propriété, lorsque vous avez besoin de plus de 80% de dette par rapport à la valeur de la propriété que vous hypothéquez, vous devez obligatoirement acheter une assurance-hypothécaire. Le tableau ci-bas illustre l’échelle de prix. Donc, si vous achetez une maison de $200,000 et avez $30,000 comptant, votre ratio prêt/valeur est de 85%, vous devez donc payer $2,975 de prime. Cette prime est non-remboursable. Donc si vous vendez la propriété un an plus tard, vous ne récupérez pas la prime. Si jamais vous tombez en défaut de paiement, la SCHL remboursera la banque pour le montant de sa perte. Donc, si la banque vend votre maison $150,000 et paient des frais de $10,000 pour régler le dossier, la SCHL lui remboursera $30,000 moins le capital que vous aurez remboursé avant de faire faillite. Vous conviendrez que la prime est assez élevée compte tenu du montant en jeu et des risques.

En 2001, dans le but de générer un peu de compétition privée, le gouvernement a permis à d’autres joueurs d’entrer sur ce marché. Le seul qui a vraiment réussi est GE Capital Canada (maintenant Genworth Canada). Sauf qu’on ne peut pas vraiment parler de compétition: Genworth offre les mêmes conditions que la SCHL et applique les mêmes tarifs. Genworth a réussi à obtenir 30% du marché en offrant un meilleur services aux institutions que la SCHL. Mais il sera bien difficile d’aller plus loin, puisque les banques aiment bien le confort de la garantie implicite du gouvernement qu’offre la SCHL. D’ailleurs, il est très difficile pour un nouveau joueur d’établir une relation de confiance avec les banques, alors que la SCHL est déjà implantée partout. Pendant ce temps, Genworth profite des prix élevés dictés par la SCHL pour générer de gros profits, en l’absence de réelle compétition. Son rendement de l’avoir des actionnaires (ROE) a été de 21% en 2006, 20% en 2007 et 17% en 2008, ce qui est bien plus élevé que la moyenne des entreprises comparables. Sa croissance future est cependant limitée par la prépondérance de la SCHL.

 Si le gouvernement voulait vraiment faire émerger une industrie compétitive, il n’aurait qu’à privatiser la SCHL et cesser de lui injecter du capital (i.e. notre argent). Celle-ci pourrait s’inscrire en bourse pour lever du capital et compétitionner avec Genworth sur une base d’égal-à-égal. Peut-être que de nouveaux compétiteurs apparaîtraient. Les prix ne seraient plus uniformes (i.e. certains joueurs pourraient gagner des parts de marché en baissant leur prix). Les produits seraient peut-être plus flexibles, alors que certains pourraient offrir des primes remboursables à la vente de la propriété par exemple. Peut-être qu’une entreprise canadienne de calibre international aurait émergé, faisant des affaires dans plusieurs pays. Un autre exemple de semi-privatisation manquée!

 SCHL

Source: SCHL.

 http://www.plandaction.gc.ca/fra/index.asp

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